عقد و قرارداد اجاره|بررسی تخصصی|نکاتی که باید بدانید!

اجاره چیست؟

وب سایت حقوقی یاروکیل به تعریف و شرایط اجاره پرداخته است

ویدیو مقاله عقد و قرارداد اجاره

در حقوق کشور ما ، عقد اجاره از جهت امری شدن ضوابط حاکم بر آن و عدم اثر گذار بودن حاکمیت اراده، گاهی اوقات به شکل سازمان حقوقی مستقل در می‌آید . منظور سازمانی است که به وسیله قوانین اداره می‌ گردد . متن آماده ای که مالک و مستاجر صرفا می توانند با رضایت خود وارد آن شود . بدون اینکه در سرونشت روابط آینده آنها خللی ایجاد نماید ، در نهایت باید گفت که در این  عقد هیچ چیزی تابع حاکمیت اراده طرفین نمی باشد .

در مبحث اجاره اشخاص ، قانون گذار از این موارد هم پیشتر رفته و نظامی که در حقوق مدنی مرسوم می باشد به طور کامل از میان رفته است . طی دو قرن گذشته ، در نتیجه تولید سرمایه های بزرگ و رقابت فشرده تولید کنندگان و بالا رفتن اندازه تولید و پیشرفت صنایع سنگین ، کارگران در برابر سرمایه داران طبقه ای صاحب امتیاز و نیرومند محسوب می شوند .

اجاره
اجاره

این ضرورت ها باعث شد که اجاره اشخاص به طور کلی از حقوق مدنی متمایز شود و حقوق کار ایجاد شود . حقوقی که دولت ها آن را به شکل حقوق اداری کارگاه ها در می آورند و نظام عمومی بر آن حکم فرما می باشد .

در قرارداد کار ، عقد اجاره مبتنی بر قانون مدنی می باشد ، در صورتیکه مقررات مربوط به دستمزد و مرخصی و بیمه کارگران و مسئولیت مدنی ناشی از کار از سمت قانونگذار و به طور امری مشخص می شود . در نهایت باید گفت که قانون آثار قرارداد کار را معین می کند نه حاکمیت اراده طرفین . علاوه بر این موارد ، نقش زیادی که وسایل حمل و نقل در تجارت بین المللی بر عهده دارد ، اجاره این وسایل را از اهمیت خاصی برخورد دار کرده است .

در حال حاضر که رفت و آمد با هواپیما و کشتی صورت می گیرد نمی توان آن را با توسعه قواعد حاکم بر اجاره حیوان در قانون مدنی اداره کرد . تاجری که کالای خود را برای حمل و نقل به بندر خریدار به موسسه کشتیرامی می سپارد ، باید از سرنوشت که در انتظار سرمایه اش می باشد اطمینان یابد . و در اینجا قانون باید حسن نیت دو طرف قرارداد را تامین نماید .

چهره اقتصادی این روابط باعث شده است که جای حقوق مدنی ، حقوق تجارت بر آن حکم فرما شود . و این رشته جای خود را به حقوق دریای و هوایی واگذار کند . در نتیجه ، هر کدام از صورت های اجاره دارای طبیعتی خاص می باشد . که احاطه و رسیدگی به تمام آنها از قلمرو حقوق مدنی خارج می باشد . و در این زمینه هم قواعد عمومی اجاره در یک سری از اقسام آن ، مثل اجاره ملک ، چندان به استثناهای گوناگونی مواجه شده که باید به صورا جداگانه مورد بررسی قرار بگیرد .

در هر صورت در این مقاله سعی می شود که به اختصار  در چهار بخش جداگانه مفهوم اجاره و اقسام اجاره و ویژگی های اجاره و قانون حاکم بر آن بپردازیم .

مفهوم کلی عقد و انواع عقد

ویژگی های عقد اجاره :

به صورت کلی عقد اجاره دارای سه ویژگی مخصوص به خود است :

الف ) عقد تملیکی می باشد

ب ) عقدی است معوض

ج ) عقدی موقت

اجاره
اجاره

تعریف تملیکی بودن عقد اجاره :

از نظر قانون گذار اجاره عقدی تملیکی می باشد و اثر آن تملیک منفعت است به مستاجر ، به این معنی که او بعد از عقد مالک منافع مورد اجاره می شود یا به زبان ساده تر در طی دوره اجاره از همان سلطه و حقوق مالک استفاده می کند و مانند او صلاحیت انتقال از عین را در اختیار خود دارد .

اجاره
اجاره

مالکیت منفعت و حق انتفاع :

راجب معنی تملیک منفعت دو تدبیر مختلف صورت گرفته است و هر کدام آثار مربوط به خود را دارد ، در نتیجه عقد اجاره منافع عین تملیک می شود . در نتیجه اگر حین مدت اجاره ترواش منفعت مطلوب به دلیل تلف و یا عیب عین از بین برود ، عقد نسبت به آینده باطل می باشد . و باید اجاره بهای آن به مستاجر بازگردد .

با این تعبیر ، اجاره اجاره باعث تملیک منافع آینده مال  می باشد و تحقق تملیک آن مشروط به ایجاد ذره ها با فرا رسیدن زمان منفعت می باشد . همچنین اثر عقد اجاره مسلط ساختن مستاجر بر مورد اجاره به منظور کسب سود و انتفاع می باشد . و مالک با این کار مستاجر را جانشین حقوق مالکانه خود می کند ، در نتیجه با محقق شدن اجاره و تسلیم عین تمامی منافع عین در مدت اجاره تملیک و تسلیم می گردد و مستاجر هم باید در برابر تمامی اجاره بها را پرداخت نماید و نمی تواند آن را مشروط به گذشتن موعد کند ( با استناد به بند ۳ ماده ۴۹۰ قانون مدنی ) تلف مورد اجاره هم نشان دهنده این موضوع می باشد که از آغاز انعقاد طلاحیت انتفاع نسبت به مدت باقی مانده وجود ندارد و عقد در این بخش خود باطل می باشد .

احکام بیان شده در قانون مدنی به تعبیری که بیان شد نزدیک تر می باشد ، هر چند که بخشی از احکام آن نفوذ تعبیر اول را نشان می دهد . مفهوم مالکیت منفعت مخصوصا در تعبیر دوم خود با حق انتفاع بسیار نزدیک می باشد چونکه در هر دو مورد بیان شده شخصی به غیر از مالک عین حق بهره برداری انحصاری از آن را پیدا می کند .

ولی این شباهت نبایو باعث اختلاط دو مفهوم گردد ، ماده ۲۹ قانون مدنی در بیان علاقه هایی که امکان دارد افرادی نسبت به اموال داشته باشند ، مالکیت منفعت را از حق انتفاع جدا می کند ، به اضافه اینکه با استناد به مواد ۴۰ به بعد اجاره در زمره اقسام حق انتفاع بیان نمی شود و ماده ۴۶۶ به بعد احکام ویژه ای برای آن مقرر شده است که آن را از نوع حبس به کلی جدا می کند در نتیجه باید دید که تفاوت میان این دو مفهوم در چه موضوعی می باشد و همچنین از لحاظ عملی چه اثری دارد ؟

اجاره
اجاره

در اینجا باید این موضوع را یاد اور شویم که در حق انتفاع ، اثر عقد جدا کردن منفعت از عین نیست مالک این دو یک شخص است و صاحب حق اختیار بهره برداری از منافع را پیدا میکند . ولی در اثر اجاره ، منافع ملک به مستاجر تعلق می یابد . از این به بعد دو مالک برا عین وجود دارد : مستاجر که مالک منفعت می باشد و می تواند آن را به فرد دیگری واگذار و یا خود استفاده نماید ، مالک عین بدون منفعت تنها در حدود مالکیت خود حق تصرف دارد بدون اینکه به انتفاع مستاجر خللی ایجاد نماید .  در نتیجه ، در اجاره ذرات و لحظات منفعت در ملک مستاجر ایجاد می شود ، در صورتی که با حبس عین ، مجدد این ذره ها در ملک صاحب عین ایجاد می شود و منتفع حق بهره برداری از آن را پیدا می کند

 

اجاره عقدی است معوض

ابتدا دلیل لزوم وجود عوض را بیان می کنیم :

در عقد اجاره ، تملیک منافع در برابر عوض معین صورت می گیرد ، به این معنی که مستاجر مالی را به موجر می دهد و یا تعهد پرداخت آن را می کند ، وجود عوض ، مانند منافع مورد تملک جزو عناصر اصلی عقد اجاره به حساب می آید و به همین دلیل تعیین نکردن میزان اجاره و یا توافق درباره بی عوض بودن اجاره باعث ابطال عقد می شود . به زبان ساده تر وجود عوض مقتضای ذات عقد اجاره می باشد و با قرارداد خصوصی نمی توان این وصف را از عقد مذکور جدا نمود

اجرت المسمی ( اجاره بها ) و اجرت المثل ( بهره بها ) :

در عقد اجاره ، عوض به طور مرسوم مبلغ معینی پول می باشد . ولی بدین معنی نیست که اموال دیگر حتی منفعت و حق و دین ، نمی توانند عوض منافع قرار بگیرند . امکان دارد که مالک مورد اجاره را در مقابل تملک عین معین واگذار نماید و یا طلبی را که مستاجر از دیگری دارد به عنوان اجاره قبول کند .

اجاره
اجاره

و یا هم تملیک منافع در مقابل منافع مال دیگری باشد . مثلا اگر یک شخص باغ ییلاقی خود را به مدت سه ماه اجاره بدهد و اجاره بهای منافع خانه مسکونی مستاجر مقرر شود . و به هر دلیل عوضی را که طرفین درباره اجاره مال نسبت به آن توافق نموده اند در اصطلاح ( اجرت المسلمی ) و یا ( اجاره بها ) نامیده می شود و در مورد اجاره اشخاص هم ( اجرت ) نام گذاری می شود . اما آنچه را که یک شخص در مقابل استیفا و یا تفویت منافع مال یا کار دیگر باید به او بپردازد ،

به اعتبار این که درباره میزان آن قراردادی وجود ندارد و با توجه به اجاره امثال و نظایر مال مورد استفاده از طرف کارشناس معین می شود ( اجرت المثل ) و یا ( بهره بها ) نامیده می شود . در واقع تعهد به پرداختن اجرت المثل دارای ریشه قراردادی نمی باشد و به حکم قانون و به عنوان بدل استیفا و یا تفویت منافع پرداخت می گردد و قیمت حقیقی منفعت می باشد .

اجاره
اجاره

انواع عقد اجاره :

در قانون مدنی از این حیث اجاره به سه گروه تقسیم می شود :

اجاره اشیاء و اشخاص :

الف ) اشیاء ب ) اشخاص ج ) حیوانات . قانون مدنی ما حیوانات را در ردیف اشیاء قرار داده است ولی به دلیل مسائل مهمی که در اجاره حیوانات به وجود می آید ، آن را به تقلید از عده ای از فقها از دسته اشیا جدا نموده اند . ولی درباره اجاره انسان ، موضوع قرارداد کار و مقاطعه می باشد که فرد به عنوان اجیر با صاحب کار می بندد و منافع کارش را به او واگذار می نماید و یا تعهد انجام دادن یک کار معین می کند .

اجاره اشیاء و اشخاص هم در درون خود شاخه هایی دارد که در تمیز قانون حاکم بر اجاره و آثار پدید آمده از آن مورد اهمیت است . با توجه به جمله اجاره ملک احکامی ویژه دارد که در اجاره محل سکونت و کسب متفاوت است و در اجاره اشخاص هم بایستی مقاطعه را از قرارداد کار باز شناسی کرد .

اجاره مختلط :

گاهاً اتفاق می‌ افتد که یک قرارداد مخلوطی از اجاره اشخاص و یا اشیاء می‌ باشد ، که نام خاصی هم برای آن در قانون نیامده‌ است که موجب می‌ شود دادرس در رسیدگی به پرونده دچار ابهام شود که قرارداد مورد نزاع  باید تابع قواعد مربوط به اجاره اشیاء باشد یا اجاره اشخاص . مثال : در استفاده از امتیاز تلفن ، همانگونه که از تاسیسات شرکت تلفن و سیم‌ های تلفن و… استفاده می‌ شود ( به معنی اجاره اشیاء ) صاحب امتیاز از کارگران شرگت هم استفاده می کند ( اجاره اشخاص ) و یا هم در مواردی که یک شخص در مهمان سرایی پانسون می شود ،

قرارداد بین او و صاحب پانسیون بسته می شود که که مخلوطی از اجاره اشخاص و اشیاء می باشد و بیع : راجب بهره برداری از خدمات کارکنان پانسیون ، یک قرارداد دو طرفه اجاره اشخاص می باشد و راجب استفاده از اثبات وجود در مهمانسرا اجاره اشیاء سهمی هم از پول پرداختی از طرف این شخص بابت خرید غذا می باشد و در حالت معمولی به عقد بیع ندارد .

در نتیجه اگر اختلافی بین طرفین قرارداد به وجود آید دادرس موظف است به این صورت که قرارداد های مختلط را با یکی از عقود معین مشابه مورد مقایسه قرار دهد و با این وسیله راه حل اختلاف را از قانون پیدا نماید . از طرفی راجب اجاره وسایل حمل‌ و نقل که متصدی خود عهده‌ دار حمل کالا می‌باشد .

اجاره
اجاره

مثال: فرض می‌ کنیم که قراردادی برای حمل یک کالا با مؤسسه کشتیرانی منعقد می گردد در این مثال نه‌تنها خود کشتی مورد اجاره قرار گرفته‌است بلکه متصدی حمل‌ و نقل هم تعهد کرده که این کالا را به مقصد می‌ رساند. و از طرفی تمام تلاشش را می‌کند تا آن کالا و سلامت و همانگونه که تحویل گرفته است کالا را تحویل مقصد بدهد .

زمان بحث راجب اینکه تکلیف مستاجر و آنجا که مسولیت متصدی حمل و نقل گفت و گو می شود متوجه می شویم که چگونه تحلیل این اجاره به اشیا و اشخاص در رابطه دو طرف موثر واقع می شود .

قانون حاکم بر اجاره :

دشواری تشخیص قانون حاکم بر قرارداد اجاره:

از جمله دشواری های بررسی وضعیت اجاره این موضوع است که در قوانین ما تمامی اقسام آن از یک قانون تابعیت نمی کند ، اشکال مطرح شده در نتیجه سابقه تاریخی قانون گذاری در این باب ایجاد شده است . به این معنی که بعد از تصویب  جلد اولین جلد قانون مدنی در سال ۱۳۰۷ تا مدت ها عقد اجاره در تمام حالات خود از این قانون پیروی می کرد . و فقط قانون تجارت سال ۱۳۱۰ تصدی حمل و نقل را جزو اعمال تجاری به حساب آورد و قرارداد حمل و نقل را تابع قوانین حاکم بر وکالت و مقررات استثنایی آن قانون کرد ( ماده ۳۷۸ ) اما جنگ جهانی دوم و حوادث بعد از شهریور ۱۳۲۰ به طور کامل نهاد های اجتماعی این رابطه حقوقی را زیر و رو نمود .  کارگران به صورت طبقه خاصی مقابل سرمایه داران قرار گرفتند

و بالا رفتن میزان اجاره ها به صورت یکی از این عوامل ترقی هزینه های زندگی در آمد . این ضرورت ها باعث شده که نه تنها دولت با وضع قوانین کار اجاره اشخاص را به طور کامل در نظارت خود بداند ، بلکه با تصویب آیین نامه تعدیل اجاره بها ، اکثر قواعد مدنی را در اجاره محل کسب و سکونت تعدیل نماید . قوانین روابط مالک و مستاجر مصوب سال ۳۹ و ۵۶ این قانون را هم بر همه اقسام اجاره حاکم نمی کند . از طرفی بیان این نکته که گذشته از قوانین روابط موجر و مستاجر سال ۶۲ که بر اجاره محل سکونت جاکم می باشد ،

قوانین اصلاحات ارضی هم درباره اجاره املاک مزروعی و تنظیم روابط میان مالک و کشاورز احکامی دارد که در نوبت خوو باید رعایت گردند و به تعداد اشکالات این بحث اضافه کرده است . آخرین قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ هم اجاره ها را به دو گروه تقسیم نموده :

الف ) اجاره های گذشته که تابع قانون قدیم می باشد

ب ) اجاره هایی که از الان به بعد به وجود می آیند و تابع قانون جدید خواهند بود ،

در نتیجه می توان گفت که عقد اجاره به دسته های مختلفی تقسیم می شود و برای هر دسته هم دو یا چند قانون وجود دارد ، و تشخیص قانون حاکم بر هر مورد از مسائل مهمی می باشد که دادرس موظف می باشد به آن رسیدگی کند .

اجاره
اجاره

حکومت قانون مدنی به عنوان یک اصل :

قوانین اجاره برای تمامی روابط مالک و مستاجر حتی در مورد املاکی که مشمول قانون می باشد ، حکم ویژه ای ندارد و قانون مدنی را هم به صراخت نسخ نکرده است . در نتیجه ، قانون مدنی هنوز به عنوان اصل بر تمامی اجاره ها حکم فرما می باشد و دادرس باید استثنا ها را در قانون مالک و مستاجر جست و جو کند ، یعنی باید آن مواردی را که قانون روابط موجر و مستاجر درباره آنها حکم ویژه ای دارد و قانون مدنی را به طور ضمنی تخصیص کرده است تابع قانون جدید بدانند و در دگیر موارد هم قانون مدنی را اجرا نمایند.

توضیحات پایانی راجب عقد اجاره :

در پایان مقاله قصد داریم نکات کلیدی و کاربردی عقد اجاره املاک مسکونی و سپس صفات عقود اجاره را به‌طور مختصر بیان کنیم

عقد اجاره چیست:

از مهم‌ ترین ارکانی که از قدیم مورد توجه بوده اسکان می باشد اما امروزه با توجه به شرایط اقتصادی و هزینه های زندگی امکان خرید یک خانه برای اکثر جامعه میسر نیست ، از این جهت اکثر مردم به اجاره منزال رو می آورند و قطعا به اطلاعاتی راجب این موضوع نیاز دارند .

ماده ۴۶۶ قانون مدنی عقد اجاره را این گونه تعریف می کند که اجاره عقدی است که به‌موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌ شود. اجازه دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می‌ گویند . و اجاره‌ بها هم مبلغی است که در مقابل استفاده از عین مستاجره به موجر پرداخت می‌ گردد

مالک عین و مالک منافع :

با بسته شدن عقد اجاره مالکیت منافع از موجر یا مالک به مستاجر انتقال داده می شود . ولی این انتقال دارای مدت مشخص می باشد نه دائم ، به این معنی که مستاجر مالک منافع عین مستاجره می گردد که آن را اجاره نموده است

مالکیت منافع چیست ؟

راجب این موضوع در واقع باید گفت که هر مالی دارای دو بعد عین و منفعت می باشد ، عین همان وجه ی فیزیکی مال می باشد ک قابل لمس و مشاهده در دنیای واقعی می باشد ولی در نقطه مقابل آن منفعت قابل دیدن در دنیا نمی باشد و غیر قابل لمس است . اصولا مالک عین مالک منفعت هم محسوب می شود اما در عقودی که مانند اجاره مال دارای دو مالک باشد یکی از آنها مالک منفعت است و دیگری مالک عین محسوب می شود .

در عقد اجاره هم موجر صاحب عین و مستاجر صاحب منفعت می شود اما باید در نظر داشت که مالک عین اختیاراتی بیشتر از مالک منفعت دارد . مثلا در عقد اجاره مالک عین می تواند مال را منتقل نماید و به فروش برساند اما مالک منفعت چنین حقی را دارا نیست و صرفا مشروط بر اینکه منع نشده باشد می تواند ملک را اجاره دهد . درواقع باید گفت که حق اجاره دادن هم یک نوع حق می باشد که برای مستاجر از طرف مالک قابل اکتساب می باشد . وقتی مالک مالی را به اجاره می دهد دیگر اختیارات محدودی دارد و نمی تواند در آن ملک آزادانه تصرفی نماید که مانع استفاده مستاجر شود و در استفاده مستاجر از ملک خللی ایجاد نماید .

مسولیت در عقد اجاره :

با منعقد شدن قرارداد اجاره برای دو طرف یک سری حقوق و مسئولیت هایی ایجاد می شود مثلا مهم ترین تکلیف موجر بعد از عقد اجاره تسلیم عین مستاجره به مستاجر است که در صورت عدم انجام مستاجر می تواند عقد را برهم بزند و حق فسخ برای او  ایجاد شود . در مقابل این تکلیف که بر عهده موجر است ، مستاجر هم موظف می باشد که اجاره بها  را  در موعد معین پرداخت نماید اگر مستاجر در زمان مشخص شده اجاره بها را پرداخت نکند ،

موجر می تواند برای او اظهار نامه ای ارسال کند و اگر در صول سال دوباره این اتفاق بیفتد و مجددا مستاجر اجاره بها را نپردازد موجر می تواند حکم تخلیه مستاجر را از دادگاه تقاضا نماید . و البته باید توجه داشت که موجر نمی تواند با یک بار عدم پرداخت اجاره بها از طرف مستاجر حکم تخلیه اورا بگیرد . البته اگر موجر مالی را رهن کرده باشد باید برتی تخلیه ملک خود آن مال را بازگرداند .

اجاره باید دارای یک سری از اوصاف باشد که عباتند از :

الف ) رایگان نباشد :

اجاره عقدی معوض می باشد که به معنی غیر رایگان بودن آن است و مستاجر باید در مقابل مالکیت منفعت عین مستاجره مال یا اجاره بهایی را بپردازد اما اگر در قرارداد ذکر شود که مستاجر هیچ مالی نپردازد عقد اجاره باطل می باشد چونکه این شرط با مقتضای ذات عقد مخالف است و در نتیجه رایگان کردن عقد اجاره امکان پذیر نیست و اگر بخواهیم این عقد را رایگان کنیم تابع مقررات عقد دیگری قرار می گیرد . در عرف اجاره باید ماهیانه پرداخت شود اما باید آن را عقد ذکر نمود به این دلیل که اگر در عقد زمان پرداخت هم مشخص نشود عقد حال محسوب می‌ شود و باید در همان لحظه انعقاد پرداخت شود در نتیجه بهتر است زمان پرداخت حتما در عقد قید شود .

ب ) دائمی نبودن عقد

عقد اجاره یک عقد مدت دار می باشد و نمی شود آن را دائمی قرار داد و مستاجر مکلف است بعد از پایان یافتن عقد منافع را به موجر بازگرداندبه این دلیل اگر اجاره دائمی باشد مالکیت منافع تا ابد در اختیار مستاجر خواهد بود و این مالکیت یک مالکیت متزلزل محسوب می شود .