حق شفعه|ارکان حق شفعه|شرایط و اعمال حق شفعه

حق شفعه چیست؟

وب سایت حقوقی یاروکیل به معرفی و بررسی تخصصی حق شفعه چیست؟و نکات مهم حق شفعه پرداخته تا به بهترین نحو شما را از حق و حقوقتان آگاه سازد.

مفهوم حق شفعه :

حق شفعه
حق شفعه

از جمله مطالبی که در زمینه ی اموال و مالکیت مورد بررسی واقع می‌شود حق شفعه است.     بر اساس ماده ی ۸۰۸ قانون مدنی مقرر شده است که حق شفعه به مفهوم تملک سهم فروخته شده شریک به شریک دیگر می باشد.

به منظور پیشگیری از زیان شریک برای او این حق ایجاد گردیده است. حق شفعه ارکان و شرایطی دارد که در این مقاله سعی شده است در مورد ارکان و شرایط حق شفعه و اجرای آن و نیز امکان انتقال به ورثه توضیحاتی ارائه شود.

مفهوم حق شفعه :

با توجه به ماده ی ۸۰۸ قانون مدنی حق شفعه بدین ترتیب تعریف شده است. هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو شخص به صورت مشترک باشد و یکی از شرکا سهم خود را با هدف به شخص سوم انتقال دهد شریک دیگر این حق را خواهد داشت که قیمت را که مشتری داده است به او بپردازد و سهم بیع را به تملک خویش درآورد.

در تعریف آسان تر و به بیان ساده تر در ماده ی ۸۰۸ قانون مدنی باید گفت چنان چه یک مال غیر منقول و قابل تقسیم به دو نفر تعلق داشته باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به فرد دیگر فروخته باشد شریک دیگر قادر است با پرداخت مبلغ سهم فروخته شده به خریدار سهم را مسترد کند تا مالک آن شود.

این حق که برای شریک به وجود آمده است حق شفعه نام دارد و شریکی که از این حق برخوردار می شود شفیع خواهد بود. فرض کنید شخص الف و ب هر یک مالک سه دانگ یک خانه شش دانگ می باشند.

بعد از گذشت زمان شخص الف تمایل دارد سهم خود را به شخص ج واگذار کند. در این صورت شخص ب قادر است با پرداخت سه دانگ شخص ج مالکیت شش دانگ خانه را داشته باشد. این حق به شکل قانونی برای شخص ب بوجود می آید و قادر است آن را جاری کند. به این عمل حق شفعه گفته می‌شود و در این فرض شخص ب شفیع خوانده می شود.

خصوصیات حق شفعه :

حق شفعه از این نظر باید مالی باشد که به شفیعی این حق را بدهد که مال فروخته شده را صاحب شود. پس مالی بودن حق شفعه از خصوصیات این حق محسوب می شود.

عینی بودن حق شفعه دیگر خصوصیات این حق می باشد و بدین مفهوم است که برای جاری ساختن حق خود نیازمند طرح دعوا نسبت به خریدار نمی باشد.

ارکان حق شفعه :

به منظور به وجود آمدن حق شفعه باید شرایطی برقرار باشد. اگر هر یک از این ارکان محرز نشود این حق به وجود نمی‌آید.

-مال مورد نظر غیر منقول و ذاتی باشد. مقصود از مال غیر منقول ذاتی مالی است که انسان در آن دخل و تصرف ایجاد نکرده باشد. مثل زمین.

حق شفعه
حق شفعه

– مال مورد نظر باید مشاع باشد. مقصود از مشاع یعنی شراکتی بودن. مال مشاع هنگامی ایجاد می شود که مال مربوطه بین دو شریک مشترک باشد.

-مال مورد نظر باید امکان تقسیم داشته باشد. در شرایطی که مال مورد نظر قابلیت تقسیم نداشته باشد حق شفعه به وجود نمی‌آید.

-نقل و انتقال انجام شده به واسطه عقد بیع حاصل شود. وقتی برای شریک دیگر حق شفعه به وجود می‌آید که یکی از دو شریک سهم خود را به واسطه بیع انتقال داده باشد. در صورت واگذاری سهم به واسطه بقیه قراردادها این حق به وجود نمی‌آید.

-قرارداد شرکا باید بین دو نفر باشند. چنان چه تعداد شریک ها بیشتر از دو نفر باشند. حق شفعه به وجود نمی‌آید.

– انتقال کل سهم باید به وسیله ی شریک انجام شود. وقتی حق شفعه جاری خواهد شد که شریکی قصد فروش مال خود را کند و تمام سهم خود را به فروش برساند و گرنه این حق به وجود نمی آید.

– حق شفعه فوریت دارد. یعنی شریک فوراً تا آگاه شود که شریک خودش در حال واگذاری سهم الشرکه خود می باشد قادر است با مشورت با یک وکیل حقوقی به منظور اجرای حقش خود وارد عمل شود.

جهل شفیع :

موضوع دیگری که در ارتباط با مسئله ی حق شفعه باید به آن پرداخت آن است که هنگامی که  شریک سهم خود را می‌خواهد، انتقال دهد امکان دارد شریک دیگر از این موضوع باخبر نشود.    در این صورت باید چه کار کرد؟

در این فرض حق شفعه ی شریک ساقط نمی‌شود و هر موقع که آگاه شد قادر است به منظور خرید سهم واگذار شده اقدام کند. در حوزه  یحقوقی این مطلب به عنوان جهل شفیع از آن یاد می‌شود که ادعای جهل بدون آن که نیازی به ارائه دلیل و اثبات داشته باشد قابل قبول خواهد بود.

اگر خریدار مدعی اطلاعات شخصی شود باید نسبت به ارائه ی دلیل اقدام کند. ضمن آن که باید این موضوع را در نظر داشت که شخصی باید حتماً قادر به پرداخت ثمن باشد. به منظور آن که حق خریدار تباه و پایمال نگردد، شفیع باید کل ثمن را به او پرداخت کند و با مدعی شدن نسبت به عدم تمکن مالی و اعسار قادر نیست سهم انتقال داده شده را مسترد گرداند.

حق شفعه و وراث :

با توجه به ماده ی ۸۲۳ قانون مدنی حق شفعه پس از مرگ شفیع به وارث یا وارثان و انتقال می یابد. حق شوهر حقی می باشد مالی و درست مانند میراث است. بعد از مرگ شفیع به وراث انتقال می یابد و وراث قادرند از آن بهره ببرند. حق شفعه بین وراث بر اساس مقررات تقسیم ارث جاری خواهد شد.

سقوط حق شفعه :

با توجه به ماده ی ۸۲۲ قانون مدنی که راجع به سقوط حق شفعه اشاره داشته است حق شفعه قابل سقوط می باشد و این سقوط به مفهوم چشم پوشی از حق مزبور است. با عنایت به ماده ی ۸۲۲ قانون مدنی اثبات حق شفعه   امکان پذیر است و یا به شکل عملی یا به شکل لفظی این کار انجام می شود. مثل این که شخص بگوید من اخذ به شفعه  نمی کنم.

آثار اجرای حق شفعه :

حق شفعه
حق شفعه

وقتی که خرید و فروش به درستی انجام می شود و قرارداد بیع به طور صحیح منعقد می شود با توجه به ماده ی ۸۰۸ قانون مدنی حق شفعه برای شریک دیگر به وجود می آید. پس این حق از آثار بیع صحیح است.

در شرایطی که عقد هر شکلی باطل شود این حق برای شریک دیگر ایجاد نمی‌شود. زیرا مشتری مالکیتی بر مبیع کسب نکرده است. همان طور که پیشتر اشاره کردیم فوریت داشتن یکی از ارکان حق شفعه تلقی می شود و عملی نمودن فوریت حق شفعه منوط به عرف و عادت مردم فرق می‌کند.

اجرای حق شفعه از زمانی انجام می‌شود که شخصی از انعقاد عقد بیع آگاه شود. شفیع قادر نیست حق شفعه را تنها به یک بخش از ملک مثلاً به سبب غیرقابل ضرر بودن زمین آن را اجرا کند .در قانون مدنی راجع به موضوع بالا ماده ی قانونی در نظر گرفته شده است و در این ماده مقرر شده که حق شفعه را نمی توان تنها نسبت به یک بخش از مبیع جاری ساخت.

مالک حق مزبور یا باید از آن چشم‌پوشی کند یا راجع به کل مبیع آن را اجرا نماید. شفیع این امکان را ندارد فقط راجع به قسمتی از سهم الشرکه شریک حق شفعه را انجام دهد و باید راجع به کل آن اقدامات ضروری را به انجام برساند یا به شکل کامل از این حق بپرهیزد.

مصالح در حق شفعه :

با توجه به آن چه که اشاره شد، عملی کردن حق شفعه به منظور پیشگیری از ورود زیان به شریک می باشد. پس هرگاه که شفیع آگاه شد قادر است راجع به ساقط نمودن حق خود به شکل معوض یا بلاعوض به مصالحه برسد. بنابراین در صورت مصالحه این حق، شفیع دیگر قادر نیست اقدام به اخذ رشوه کند و اقدام او اثری نخواهد داشت.

نکات ضروری و قابل استفاده در حق شفعه :

اولاً: باید اشاره کرد که حق شفعه یک حق مالی می‌باشد. چون ابزار تملک مال محسوب میشود. بر این اساس مالک حق شفعه قادر است آن را ساقط کند یا آن را در برابر عوض دریافت نماید و به ارث نیز می‌رسد.

 دوما :تاکید بر آن است که حق شفعه یک حق عینی باشد. چون به شرط حق تملک مستقیم سهم فروخته شده از مال غیرمنقول مشاع را اعطا می‌کند. بی آن که لزومی به ضرورت خریدار برای انتقال باشد.

سوم :باید در نظر داشت که اخذ به شفعه ایقاع محسوب می‌شود. زیرا به منظور جاری ساختن آن تنها اراده و قصد شفیع ضرورت دارد و رضایت و توافق خریدار و شریک و فروشنده در آن شرط قرار نگرفته است.

چهارم :اساس ایجاد حق شفعه برای شخصی زیان حاصل از تحمل شریکی می باشد که ناگزیر به تحمل شده است.

پنجم :باید نکته‌ای را در این جا اشاره داشت که اخذ به شفعه یک عقد معوض محسوب می‌شود. زیرا شخصی در مقابل اعطای ثمن قراردادی به مشتری، این امکان را دارد که سهم فروخته شده را مالکیت کند

حق شفعه
حق شفعه

وششم :آن که حق شفعه با پرداخت ثمن به مشتری و  بایع  و با قبول شفیع، به منظور تملک سهم فروخته شده ی شریک محقق می شود و نیازمند تشریفات دیگری نمی باشد. در شرایطی که خریدار از پذیرش آن خودداری کند شفیع باید دعوای  حق شفعه را نسبت به شریک و خریدار هم زمان با هم مطرح کند.

چنان چه شفیع یکی از آن ها را خوانده دعوا بداند دادگاه قرار عدم استماع دعوا را صادر می کند. رای دادگاه در موضوع حق شفعه اعلامی است و تاسیسی نمی‌باشد. یعنی اثر آن از زمان اعلام اخذ به شفعه از سوی شفیع می باشد  نه از زمان صدور حکم دادگاه.