حکم تخلیه چیست|شرایط حکم تخلیه|نکات مهم حکم تخلیه

حکم تخلیه چیست

وب سایت حقوقی یاروکیل به معرفی و بررسی تخصصی حکم تخلیه چیست؟ و شرایط حکم تخلیه پرداخته تا بهترین نحو شما را از حق و حقوقتان آگاه سازد.

ویدیو مقاله حکم تخلیه

مقدمه حکم تخلیه

از قراردادهای معمول که در دوره کنونی بسیار پرکاربرد است قرارداد اجاره می باشد. اجاره قراردادی است که بر اساس آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره خواهد شد و در برابر آن استفاده  مکلف است به موجر اجاره بها پرداخت نماید. مستاجر و موجر بر اساس قرارداد اجاره در برابر هم وظایف و تعهداتی خواهند داشت. امکان دارد موجر یا مستاجر به این تعهدات وفادار نمانند.

چنان چه مستاجر به تعهدات خود عمل ننماید، قانونگذار شیوه‌هایی به این منظور اختصاص داده است که از آن جمله تخلیه مستاجر از ملک می باشد. در قراردادهای اجاره به ویژه در املاک و اراضی امکان دارد قبل یا بعد از پایان قرارداد بین دو طرف اختلافاتی حادث شود که در این حالت محاکم قانونی به منظور دریافت حکم تخلیه نسبت به تخلیه مستاجر مبادرت می نمایند.

مفهوم حکم تخلیه مستاجر

در قانون روابط بین موجر و مستاجر که در سال ۱۳۷۶ مقرر شده است شرایطی به منظور عقد قرارداد اجاره در نظر گرفته شده است که بر اساس آن قرارداد اجاره باید مدت دار باشد و در دو نسخه تنظیم شود و دو طرف باید آن را امضا کنند و دو شاهد نیز در آن امضا نموده باشند.

چنان چه به منظور تخلیه ملک بین موجر و مستاجر اختلافی به وجود بیاید و شرایط بالا در تنظیم قرارداد مورد رعایت قرار نگرفته باشد، مالک باید به واسطه دادگاه و دریافت حکم تخلیه مستاجر به منظور تخلیه ملک خود اقدام نماید. برای این منظور در قانون شرایطی درج شده است که با در نظر گرفتن این شرایط اخذ حکم تخلیه میسر خواهد بود.

حکم تخلیه
حکم تخلیه

شرایط دریافت حکم تخلیه

با در نظر گرفتن این نکته که قرارداد اجاره حتما باید دارای مدت زمان معین باشد، چنان چه در خاتمه ی مدت قید شده در قرارداد اجاره و عدم تمدید آن، ملک، از سوی مستاجر تخلیه نگردد، مالک قادر است درخواست حکم تخلیه مستاجر را نماید.

-از لحاظ حقوقی چنان چه مستاجر سه ‌ماه اجاره نپردازد یا در عقد اجاره در مدتی کمتر درج شده باشد اخذ حکم تخلیه میسر و مقدور می باشد.

-چنان چه در قرارداد اجاره درج شود که مستاجر قادر نیست آن را به شخص دیگری انتقال دهد و این کار را انجام دهد، موجر قادر است حکم تخلیه مستاجر را اتخاذ کند.

-چنان چه شرایطی در عقد اجاره درج شده باشد و مستاجر از آن سرپیچی کند، موجر قادر است حکم تخلیه او را دریافت کند.

– اگر مستاجر از ملک، استفاده ی نامشروع ببرد، بر اساس قانون امکان دریافت حکم تخلیه میسر خواهد بود.

شیوه اخذ و اجرای حکم تخلیه مستاجر

اگر شرایطی که در بالا عنوان شد محرز شود موجر قادر است برای دریافت حکم تخلیه به شورای حل اختلاف رجوع کند و درخواست تخلیه ملک خود را داشته باشد. بعد از صدور رای ۲۰ روز زمان برای اعتراض مستاجر برقرار خواهد بود و بعد از طی این مدت و قطعی شدن رای نهایی موجر درخواست صادر شدن اجرای رای را می نماید و بعد از صدور آن ۱۰ روز مهلت اعتراض به مستاجر ارائه می‌شود. در صورت عدم اعتراض، تخلیه ملک به وسیله ماموران اجرایی یا کلانتری محل به اجرا درخواهد آمد.

چنان چه حکم به صورت قطعی در آید، باید در مدت ۲۴ ساعت به مستاجر ابلاغ شود و بعد از آن ۷۲ ساعت به منظور تخلیه فرصت وجود دارد. نکته قابل توجه این که به منظور این کار باید مبلغ ودیعه به مستاجر پرداخت شود و او بر اساس حکم تخلیه حق اعتراض نخواهد داشت.

موارد ممانعت از اجرای حکم تخلیه مستاجر

با توجه به قانون مدنی و قانون موجر و مستاجر شرایطی در نظر گرفته شده است که با توجه به این شرایط مستاجر قادر است مانع از اجرای حکم تخلیه گردد.

-در شرایطی که مستاجر ادعا کند که اجاره نامه را تمدید نموده است.

– دوم مستاجر ادعا کند که مدارک ارائه شده به منظور دریافت حکم تخلیه به وسیله مالک جعلی می باشد.

– سوم مستاجر ادعا نماید که فرصت سه روزه به منظور تخلیه مانع می‌شود که او قادر باشد برای توقف حکم تخلیه اقدام کند .

– چهارم چنان چه مستاجر تقاضای دادرسی فوری بدهد. بی آن که نیاز به آن باشد که دادخواستی ارائه کند به ادعای او به وسیله دادگاه رسیدگی خواهد شد.

تخلیه با قرارداد عادی

حکم تخلیه
حکم تخلیه

بر اساس قانون چنان چه قرارداد اجاره به شکل عادی منعقد شود، یعنی به شکل دستی و بیرون از دفاتر اسناد رسمی منعقد گردد، مالک قادر است به منظور تخلیه دستور فوری از محاکم قضایی اتخاذ کند. نکته قابل توجه این که در قرارداد عادی تفاوتی ندارد که در دفاتر املاک تنظیم شود یا در برگه معمولی. دستور تخلیه در این موضوعات عموما قابلیت اعتراض نخواهد داشت. لازم به ذکر است که در این مورد باید گفت که قرار داد باید شرایط قانونی به منظور قابل استناد بودن را داشته باشد تا به وسیله مقام قضایی مورد ملاحظه قرار بگیرد. یعنی امضا و مشخصات متعاملین به شکل کامل در قرارداد درج شود و در دو برگ تنظیم شده باشد و شاهدان هم آن را امضا نموده باشند.

تخلیه با قرارداد رسمی

در شرایطی که قرارداد در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود باید به واسطه دریافت حکم تخلیه اقدام نمود که نسبت به تخلیه با قرارداد عادی روند طولانی تری خواهد داشت. در این شکل از تخلیه، مستاجر بعد از صدور رای حق خواهد داشت که درخواست تجدید نظر کند.

چنان چه حکم تخلیه مستاجر صادر شود مالک باید از دفترخانه مربوطه حکم اجرایی را دریافت کند که مستاجر در حدود مدت ۱۰ روز به منظور اعتراض به اجراییه حق خواهد داشت، اگر مستاجر بدهکار باشد یا به ملک موجر خساراتی را ایراد نموده باشد مالک قادر نیست آن را از مبلغ ودیعه کسر کند و باید آن را از مرجع اجرا کننده و حکم تقاضا نماید. البته لازم به ذکر است که ودیعه باید قبل از اجرای حکم مستاجر مسترد شود.

مراجع رسیدگی به تخلیه مستاجر

حکم تخلیه
حکم تخلیه

باید در نظر داشت که چنان چه موضوع اجاره، مسکونی باشد به منظور حکم تخلیه باید به شورای حل اختلاف رجوع نمود و چنان چه حکم تخلیه سبب ایراد خسارت به مستاجر گردد او قادر است درخواست تحقیق در آن را نماید اما چنان چه ملک تجاری تلقی شود باید به منظور دریافت حکم تخلیه به دادگاه رجوع کرد.

تفاوت بین حکم تخلیه و دستور تخلیه

قبلا هم اشاره کردیم که چنان چه  رابطه میان موجر و مستاجر بر اساس شرایط قانون تنظیم شده در سال ۷۶ باشد این امکان وجود دارد که با دریافت دستور تخلیه اقدام نمود. از جمله این شرایط عبارت است از قرارداد دارای مدت باشد و در دو نسخه تنظیم شود و هر دو به امضای متعاملین رسیده باشد و دو شاهد هم آن را امضا کرده باشند و مدت قرارداد خاتمه یافته باشد. اما اگر به هر علتی نتوان رابطه بین موجر و مستاجر را بر اساس مقررات تعریف نمود، موجر باید به واسطه حکم تخلیه ملک خود را خالی کند.

فرق دیگر بین حکم تخلیه و دستور تخلیه آن است که اجرای دستور تخلیه فوری می باشد و الزامی به صدور اجراییه نیست. اما حکم تخلیه بعد از صدور رای نیازمند صدور اجراییه می باشد و روند پیچیده‌تر و مدت زمان طولانی تری به منظور اعتراض به مستاجر خواهد داد.

اعتراض به دستور تخلیه

حکم تخلیه
حکم تخلیه

با توجه به این که شرایط و مقررات قانونی برای صدور دستور تخلیه به وسیله محاکم قضایی به شکل کامل مورد ملاحظه واقع می شود، بعد از صدور این دستور نیازی به اجراییه نمی باشد و به شکل مستقیم به مرجع اجراییه ابلاغ و اجرا می گردد و مستاجر سه روز بعد از ابلاغ باید ملک را تخلیه نماید و او دیگر دارای حق اعتراض و تجدیدنظر نیست. اما باید در نظر داشت که بر اساس شرایط خاص شورای حل اختلاف امکان دارد به مستاجر زمان بیشتری بدهد.

دادخواست تخلیه شورای حل اختلاف

به منظور تنظیم  دادخواست و اعطای آن به شورای حل اختلاف باید از سند مالکیت و قرارداد اجاره و اظهارنامه و کپی آن ها وجود داشته باشد و بعد از آن در متن دادخواست خطاب به ریاست محترم شورای حل اختلاف نگارش شود و مشخصات خواهان و ملک مورد نظر نیز درج گردد و همچنین شرایط قانونی که بر اساس آن درخواست حکم تخلیه را دارد نگارش می‌شود.

مثلاً به دلیل پایان مدت قرارداد و بعد از آن باید صدور حکم و دستور تخلیه با در نظر گرفتن شرایط و محاسبه خسارت قانونی از شورای حل اختلاف درخواست شود.

صدور حکم تخلیه به وسیله ثبت اسناد و املاک

در شرایطی که قرارداد اجاره به شکل رسمی منعقد شود یکی از شیوه های دریافت حکم تخلیه رجوع به سازمان ثبت اسناد و املاک می باشد که چنان چه این رای صادر گردد بعد از ۴۸ ساعت باید به مستاجر ابلاغ شده و فقط ۷۲ ساعت به منظور تخلیه فرصت دارد.

نکته دیگر که لازم به ذکر است این که موجر باید وجه ودیعه را قبل از تخلیه مستاجر بپردازند و رسید پرداخت آن را به دایره اجرای ثبت اسناد و املاک تحویل نماید. لازم به ذکر است که چنان چه خسارت و ضرر و زیان به وسیله مستاجر به ملک وارد شود، موجر باید به واسطه دادگاه یا شورای حل اختلاف به منظور اثبات ادعای خود اقدام نماید.

دادخواست دستور تخلیه فوری

با توجه به آن چه که در این جا ذکر شد چنان چه شرایط و مقررات ضروری به منظور اعطای دادخواست دستور تخلیه جاری باشد، بر اساس شرایط مذکور این امکان وجود دارد که به مراجع قضایی یعنی شورای حل اختلاف دادگاه یا اداره ثبت رجوع نمود و با وجود اصل و کپی اسناد مالکیت و اجاره نامه شرح دادخواست به منظور صدور، دستور تخلیه فوری را از محکمه قضایی درخواست نمود. در متن دادخواست باید نسبت به جبران ضرر و زیان قانونی و تقاضای دستور تخلیه و اسباب آن به شکل شفاف اظهار شود.