خیار تدلیس|شرایط خیار تدلیس|نحوه اعمال خیار تدلیس|

خیار تدلیس چیست

وب سایت حقوقی یاروکیل به معرفی و بررسی تخصصی خیار تدلیس چیست؟ و شرایط خیار تدلیس پرداخته تا بهترین نحو شما را از حق و حقوقتان آگاه سازد.

ویدیو مقاله خیار تدلیس

مقدمه خیار تدلیس

پیش از شروع در صورتی که میخواید در مورد مفاهیم خیار اطلاعات بیشتری بدست آورید مقاله خیارات در قانون مدنی را مطالعه کنید.

خیار تدلیس در معامله از پر اهمیت ترین چالش های حقوقی می باشد که هم بایع  و هم  مشتری باید در مورد تحقق آن آگاهی داشته باشد. معاملات ملکی هم مانند معاملات دیگر از این قوانین پیروی می کند.

مفهوم خیار تدلیس

به منظور دریافت معنی خیار تدلیس در معامله اولاً باید توضیح داد که مفهوم خیار چیست و منظور از تدلیس چیست ؟خیار در حوزه حقوقی از نظر لغوی به مفهوم اختیار می باشد. با توجه به عقیده دکتر کاتوزیان خیار اختیاری دانسته شده است که یکی از متعاملین برای فسخ معامله در اختیار دارد. این اختیار امکان دارد با تراضی دو طرف صورت گیرد و اساس آن در قرارداد ذکر شده باشد.

یا به منظور جبران ضرر حاصل از معامله انجام شود. در قانون مدنی ایران به انواع عقد و معامله پرداخته شده و یکی از این عقود، عقد خیاری می باشد. بر اساس ماده ۱۸۸ قانون مدنی در تعریف خیار چنین مقرر شده است که عقد خیاری آن است که برای طرفین یا یکی از آن ها یا برای شخص ثالث اختیار فسخی گذاشته شده  باشد.

خیار تدلیس
خیار تدلیس

انواع مختلف خیار در ماده ۳۹۶ قانون مدنی به ۱۰ بخش تقسیم شده است که از جمله آن ها خیار تدلیس می باشد.

مفهوم تدلیس و خیار تدلیس

تدلیس در لغت به مفهوم نیرنگ و مخفی کردن و حقه بازی و فریب می باشد و بر اساس ماده ۴۳۸ قانون مدنی مقرر شده است که تدلیس یعنی عملیاتی که سبب فریب طرف معامله گردد. سرانجام می توان در توضیح خیار تدلیس این چنین گفت که هر زمان یکی از متعاملین با بهره‌گیری از فریب و مخفی کردن طرف دیگر معامله را مجبور به معامله نماید آن طرف حق فسخ معامله را خواهد داشت.

زیرا با آگاهی از آن فریب و نیرنگ و اختفاء حاضر به معامله نمی شد. با این توضیح به این نتیجه می توان دست یافت که خیار تدلیس برای خریدار ان است که در صورت آگاهی از فریب بایع قادر است معامله را فسخ نماید که البته این موضوع برای فروشنده نیز جاری خواهد بود.

شرایط تحقق خیار تدلیس

به منظور محقق شدن خیار تدلیس چند شرط ضرورت دارد. که از متن مواد قانونی قانون مدنی می توان برداشتن نمود. در حقیقت باید اسناد و مدارک محکمه پسندی وجود داشته باشد تا یکی از متعاملین قادر شود با آن مدارک از خیار تدلیس به‌ منظور فسخ معامله بهره ببرد.

وجود نیرنگ و فریب در معامله

یکی از شرایط تحقق خیار تدلیس آن است که باید اقدامات فریب کارانه و مخفی کاری به شکلی صورت گیرد که سبب منعقد شدن قرارداد شود. در حقیقت اگر نیرنگ و فریب از سوی یکی از طرفین معامله انجام نمی‌شد شخص مقابل حاضر نبود به آن قرارداد  تن بدهد.

مثلاً فرض نمایید فردی ملکی را دارد که بنای آن ضعیف می باشد و با یک زلزله دیوارهای آن ترک می خورد. در این صورت امکان دارد او با بهره گیری از دیوار پوش سعی نماید عیب های خانه را مخفی کند و ملک را بفروشد. در حالتی که اگر مشتری از این عیب ها اطلاع داشت به معامله و خرید آن خانه  تن نمی داد.

ضرورتا در این جا باید متذکر شد که موضوع قیمت ملک از جمله شرایط و دلایل خیار تدلیس در معامله است. مثلاً چنان چه فردی ملکی را کمتر از قیمت خریده باشد و نسبت به آن معامله پشیمان شود به سبب کم  بودن قیمت آن می‌تواند از خیار تدلیس استفاده کند.

خیار تدلیس
خیار تدلیس

تدلیس باید از طرف یکی از دو طرف باشد نه از طرف شخص ثالث

بنابراین یکی از از شرایط تحقق خیار تدلیس آن است که باید از سوی یکی از متعاملین صورت بگیرد تا سبب ایجاد خیار فسخ قرارداد برای شخص مقابل شود. حقیقتاً اگر تدلیس از طرف شخص ثالث مثل دلال انجام شود شخصی که فریب خورده است این امکان را نخواهد داشت که معامله را بر هم زند. اما این امکان برای او وجود دارد که از شخصی که او را فریب داده است تقاضا و درخواست خسارت نماید.

مثلاً فرض کنید ملکی با ارائه اطلاعات اشتباه از طرف مشاور املاک و بدون آن که فروشنده در آن دخیل باشد فروش برود. در این صورت خریدار حقی برای فسخ معامله نخواهد داشت. اما این نکته را باید متذکر شد که برخی اوقات امکان دارد یکی از دو طرف معامله با شخص ثالث همدست شده باشد. که در این حالت اگر فرد فریب خورده بتواند آن را اثبات کند این امکان را خواهد داشت که قرارداد را فسخ نماید.

لازم به ذکر است که اثبات تدلیس در معامله نیازمند ارائه اسناد و مدارک می باشد. از جمله این دلایل متن قرارداد کتبی و شهادت و گواهی افرادی است که با معامله درگیر شده‌اند. در هر حال اشخاص باید مدارک مکتوب و محکمه پسند برای اثبات حق خود ارائه کنند.

جهت فسخ معامله باید فوری اقدام شود

با توجه به ماده ۴۴۲ قانون مدنی از جمله شرایط تحقیق خیار تدلیس آن  است که به محض آن که فریب خورده نسبت به آن آگاهی پیدا کرد باید فورا آن را فسخ کند. همان طور که در این ماده مقرر شده است که خیار تدلیس بعد از علم آن فوریست.

از این ماده می‌توان برداشت نمود که شخص فریب خورده باید در سریعترین زمان ممکن فسخ قرارداد را بیان کند و چنان چه طرف مقابل رضایت نداشته باشد این امکان برای او وجود دارد که به مرجع قانونی اقامه شکایت نماید.

البته باید توجه داشت که مقصود از عبارت فوری در ماده مذکور مدت‌ زمان عرفی می باشد که عموماً یک ماه تا چهل روز است. اگر شخص فریب خورده فوراً اقدام به فسخ قرارداد نکند حق فسخ معامله از او سلب می شود. این اقدام اولاً شامل در جریان گذاشتن شخص طرف معامله و تقاضای فسخ قرارداد و در صورت رضایت نداشتن اقامه شکایت در مرجع قانونی می باشد.

خیار تدلیس
خیار تدلیس

مخفی کردن نیمی از حقیقت هم شامل خیار تدلیس است

اگر یکی از متعاملین نیمی از واقعیت را مخفی نموده باشد باز هم چنان چه فرد فریب خورده بتواند آن را اثبات کند صاحب خیار تدلیس می شود و قادر است قرارداد را فسخ نماید. مثلاً خانه ای را در نظر بگیرید که دیوارهای ترک خورده آن از طرف مالک و فروشنده با دیوار پوش مخفی شده باشد. امکان دارد فروشنده به شکل جزئی بخشی از ترک های روی دیوار را مورد اشاره قرار دهد. اما اساس و پایه ساختمان دچار ضعف شده باشد و آن را مخفی کند. در این صورت خریدار دارای حق فسخ خواهد بود .

فریب باید پیش از عقد قرارداد باشد

یکی دیگر از شرایط تحقق خیار تدریس برای خریدار ان است که اقداماتی که منجر به فریب خریدار می شود باید پیش از عقد معامله انجام شود. پس رویدادهایی که پس از قرارداد اتفاق می افتد ملاک تحقق خیار تدلیس نخواهد بود. اگر فروشنده پس از قرارداد این وعده را بدهد که نمای بیرونی خانه را آجر چینی می کند، اما از این کار سر باز زند این موضوع علتی برای فسخ معامله و بهره بردن از خیار تدلیس نخواهد بود. زیرا پس از وقوع قرارداد اتفاق افتاده است.

عدم سقوط خیار تدلیس

یکی از موضوعات مهم در مورد خیار تدلیس آن است که اگر در یک قراردادی درج شود که اجازه خیار تدلیس در معامله ساقط شده است، این قرارداد صحیح نیست و حق متعاملین بر فسخ قرارداد باقی می‌ماند. زیرا خیار تدلیس قابل سلب و اسقاط نمی باشد.

نکته مهمی که باید به آن اشاره کرد آن است که برخی اوقات ممکن است یکی از متعاملین به منظور نیرنگ طرف دیگر جعل سند کند یا از شیوه‌های متقلبانه دیگری استفاده نماید. در این حالت مضاف بر خیار تدلیس باید در معامله جرم کلاهبرداری را نیز افزود.

اهمیت خیار تدلیس در معاملات ملکی

در معاملات ملکی خیار تدلیس بسیار جنبه پررنگی دارد و ممکن است در این شکل از معاملات تدلیس بیشتری را مشاهده کنیم. پس هم خریدار و هم فروشنده هم مشاوران املاک از این نظر باید به قضیه اشراف داشته باشند. خرید و فروش و اجاره ملک و املاک مثل سایر معاملات نمی باشد.

بلکه دارای پیچیدگی های بسیاری است. مثل موضوع متراژ و امکانات پیش‌بینی شده برای ملک و سند آن و حقوق صاحب ملک راجع به همسایگان و نهادهای عمومی مثل شهرداری در جوار خیلی از موارد دیگر سبب شده تا پیچیدگی های این معاملات از سایر قراردادها بیشتر شود. به همین جهت امکان این که یکی از متعاملین یا مشاوران املاک گرفتار اشتباه شده و تلاش در تدلیس نمایند عموماً بیشتر است. فرضا ممکن است که فروشنده ملک در مورد دارای سند بودن آن ملک تدلیس کند یا آن که خانه ای که پارکینگ ندارد را دارای پارکینگ به فروش برساند و این موضوع را پنهان نماید.

از طرف دیگر مردم عادی امکان دارد در طول زندگی خود یک بار خرید و فروش ملک را انجام دهند. بنابراین بسیار قریب به وقوع است که از موضوعات قانونی در این حوزه آگاهی کافی نداشته باشند و این موضوع می تواند امکان تدلیس در معاملات ملکی را بیشتر کند.

خیار تدلیس
خیار تدلیس

از جمله موضوعات دیگر که تدلیس در امور ملکی را ممکن تر می سازد آن است که در شکل عادی در معامله خانه و زمین عموما چند نفر ذینفع هستند. همین موضوع می‌تواند امکان تدلیس در معامله را بیشتر کند.

یکی از موضوعات دیگر که باعث می‌شود تدلیس در معاملات ملکی بیشتر به وقوع بپیوندد آن است که وسوسه فریب و تدلیس در معامله زمین و خانه و ملک تجاری از خرید یک اتومبیل و موتور سیکلت بسیار بیشتر است. چون قیمت املاک در مقایسه با بسیاری از اموال دیگر بیشتر است. امکان این که هر یک از متعاملین به منظور تدلیس وسوسه گردند هم بیشتر می‌شود.