دستور تخلیه|تخیله فوری ملک|شرایط و نکات مهم دستور تخلیه

دستور تخلیه چیست؟

وب سایت حقوقی یاروکیل به معرفی و بررسی تخصصی دستور تخلیه چیست؟ و شرایط دستور تخلیه پرداخته تا بهترین نحو شما را از حق و حقوقتان آگاه سازد.

ویدیو مقاله دستور تخلیه

مقدمه دستور تخلیه

امروزه یکی از مسائل بسیار پر اهمیت که در ارتباط با ملک می باشد اختلافات میان مالکان املاک و متصرفان آن ها هستند که عموما مالکان خواستار تخلیه ملک از طرف متصرف هستند.  موضوعات مختلفی به منظور این خواسته مالکان برقرار است که عنوان های آن ها خلع ید و رفع تصرف و حکم تخلیه و دستور تخلیه و غیره می باشد. هر کدام از این عناوین دارای تشریفات خاص خود است.  در این مقاله سعی می‌کنیم که به موضوع دستور تخلیه بپردازیم.

مفهوم دستور تخلیه

تخلیه در لغت  به مفهوم خالی کردن است و مفهوم اصطلاحی آن در  لغت هم به مفهوم همان تخلیه می‌باشد. اما در حوزه حقوقی انصراف متصرف از ملک به شکلی که مالک قادر باشد، بدون هیچ مسئله‌ای هر شکل تصرفی را در ملک خود داشته باشد. دستور تخلیه در موضوعاتی قابل طرح است که متصرف از طرف مالک اجازه در تصرف را دارا باشد و بر اساس موضوعات قانونی موظف به انصراف از ادامه تصرف خودش باشد. پس در جایی که متصرف از طرف مالک اذن در تصرف نداشته باشد، نمی توان از خواسته  دستور تخلیه استفاده کرد.

بلکه باید از عنوان خلع ید یا رفع تصرف بهره گرفت و بدین شکل تفاوت خلع ید و رفع تصرف با تخلیه معلوم می گردد. در زبان حقوقی تخلیه ملک در بیشتر موارد در رابطه بین موجر و مستاجر قابل طرح می باشد. در شرایطی که یک قرارداد اجاره به شکل شفاهی یا کتبی جاری باشد و مستاجر به سبب پایان گرفتن مدت اجاره و بقیه موارد فسخ قرارداد از تخلیه ملک امتناع ورزد، موجر اقدام به الزام مستاجر به تخلیه ملک خواهد نمود.

در مواردی موجر قادر است تقاضای صدور دستور تخلیه را کند و در جای دیگر باید درخواست صدور حکم تخلیه نمایند. دستور تخلیه در بین عامه مردم به دستور تخلیه فوری شهرت دارد. در مورد املاک مسکونی امکان صدور آن وجود دارد. البته املاک مسکونی که قرارداد اجاره آن شرایط قانونی را داشته باشد.

شرایط صدور دستور تخلیه

دستور تخلیه فقط در مورد املاک مسکونی صادر می شود.

دستور تخلیه
دستور تخلیه

-نخستین شرط آن است که ملک موضوع قرارداد مسکونی باشد و در مورد ملک تجاری دستور تخلیه قابل صدور نیست.

– شرط دوم آن است که قرارداد موضوع دعوا از نوع اجاره باشد. بنابراین در سایر قراردادها دستور تخلیه قابل صدور نیست .

-شرط سوم آن است که قرارداد موضوع دعوا از جمله اسناد عادی باشد و با سند رسمی اجاره داده نشده باشد  و  در مواردی که با سند رسمی، ملک مسکونی اجاره داده شده باشد این امکان وجود ندارد که درخواست صدور دستور تخلیه را در مورد آن پیاده نمود.

– شرط چهارم آن است که قرارداد اجاره را مضاف بر موجر و مستاجر، دو نفر شاهد امضا کنند. اگر یک نفر شاهد به اضافه موجر و مستاجر قرارداد اجاره را امضا کرده باشند، دستور تخلیه صادر نخواهد شد.

– شرط پنجم آن است که مدت اجاره به پایان رسیده باشد. به بیان دیگر دستور تخلیه در مورد پایان مدت اجاره صادر می گردد و در بقیه موارد انحلال اجاره، مثل فسخ قرارداد اجاره این امکان وجود ندارد که درخواست صدور دستور تخلیه کرد. بلکه باید درخواست صدور حکم تخلیه را نمود.

نکته‌ای که باید به آن توجه داشت آن است که همه این شرایط به منظور صدور دستور تخلیه باید وجود داشته باشد و حتی اگر یکی از این شرایط جاری نشود، دستور تخلیه صادر نخواهد شد و چنان چه هر یک از این شرایط احراز نشود، باید درخواست صدور حکم تخلیه را کرد که حکم تخلیه و اجرای آن مستلزم جاری نمودن تشریفات خاص خود می باشد.

دستور تخلیه
دستور تخلیه

مراجع صدور دستور تخلیه:

در مورد تشخیص مرجع قضایی صلاحیت دار به منظور صدور دستور تخلیه یا حکم تخلیه باید میان این دو موضوع تفاوت گذاشت. در مورد قراردادهای اجاره مسکونی که با سند عادی انعقاد یافته است و شرایط بالا را دارا نیست، شورای حل اختلاف محل قرار گرفتن ملک اقدام به صدور دستور تخلیه می کند که در اصطلاح بین عموم مردم به دستور تخلیه شورای حل اختلاف شهرت دارد. چنان چه قرارداد اجاره املاک مسکونی شرایط بالا را نداشته باشد، نمی توان درخواست صدور دستور تخلیه فوری کرد. بلکه باید درخواست صدور حکم تخلیه را نمود که مرجع صلاحیت‌دار دادرسی به این موضوع دادگاه عمومی حقوقی محل قرار گرفتن ملک می باشد.

چنان چه قرارداد اجاره املاک مسکونی، از نوع رسمی باشد و در دفتر اسناد رسمی مورد تنظیم قرار گرفته باشد، باید درخواست تخلیه ملک مورد اجاره را از واحد اجرای مفاد اسناد رسمی اداره ثبت جایی که ملک در آن واقع شده است نمود. اما باید در نظر داشت که این موضوع منعی برای رجوع شهروندان به دادگاه به منظور صادر نمودن حکم تخلیه نیست.اما نکته‌ای که باید به آن توجه داشت روند تخلیه به وسیله واحد اجرای اسناد رسمی بسیار کمتر از دادگاه می باشد .

چنانچه قرارداد اجاره در مورد اجاره املاک تجاری منعقد شده باشد، فرقی نمی کند که قرارداد رسمی است یا عادی، در هر حال مرجع صلاحیت دار رسیدگی به درخواست تخلیه دادگاه عمومی حقوقی محلی است که ملک تجاری در آن جا واقع شده است که بعد از دادرسی و بیان اظهارات راجع به حق کسب و پیشه و تجارت سرقفلی نسبت به صدور حکم تخلیه اقدام می‌کند.

مراحل صدور دستور تخلیه:

دستور تخلیه فقط راجع به اجاره املاک مسکونی که به صورت عادی منعقد شده است و مدت آن پایان یافته است، صادر می شود. پس در مورد پایان مدت اجاره املاک مسکونی موجر با رجوع به شورای حل اختلاف جایی که ملک در آن جا قرار گرفته است درخواست صدور دستور تخلیه می کند. با توجه به این که از دیدگاه قانونگذار دستور تخلیه نوعی دستور می باشد و رای نیست، بنابراین تشریفات رسیدگی نخواهد داشت و اصولاً نیازی به ارائه دادخواست در فرم چاپی ویژه و نیز واریز و هزینه دادرسی نیست.

دستور تخلیه
دستور تخلیه

اما روند قضایی، مراجعین را الزام به تقدیم دادخواست چاپی و واریز از هزینه دادرسی می کند. نکته‌ای که باید به آن دقت داشت آن است که در سال‌های اخیر به واسطه لایحه بودجه در سال‌های گذشته به منظور دستورات قضایی نیز بر خلاف اصول دادرسی مخارج دادرسی مشخص گردیده است.

موجر باید با در دست داشتن رو نوشت تصویر اجاره نامه در خواست خود را تقدیم کند و بعد از رجوع پرونده به شعبه ای از شورای حل اختلاف، مالک با رجوع به شعبه و واریز مبلغ ودیعه پرداخت شده از طرف مستاجر در صندوق سپرده دادگستری دستور تخلیه را در صورتی که شرایط قانونی وجود داشته باشد، از شعبه مسئول دریافت کند که این دستور به وسیله اجرای احکام شورای حل اختلاف و چنان چه این واحد در شورای حل اختلاف وجود نداشته باشد، به وسیله اجرای احکام مدنی دادگستری جایی که ملک در آن جا واقع شده است اجرا می شود.

نکته دیگر که باید آن را نیز در این جا متذکر شد این است که بر اساس قانون و آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۷۶ به تصویب رسیده است، در موارد صدور دستور تخلیه، مقام صدور دستور قادر است به مستاجر فرصتی مقتضی به منظور تخلیه بدهد که در عرف عموماً یک ماه به مستاجر به منظور تخلیه ملک فرصت داده می شود.

حکم تخلیه املاک مسکونی:

در چند مورد مقام قضایی راجع به قرارداد اجاره ی املاک مسکونی، حکم تخلیه موضوع اجاره برای مستاجر صادر می کند.

از جمله این موارد فسخ قرارداد است. در بیشتر قراردادهای اجاره در جایی که پرداخت اجاره بها صورت نگرفته باشد و کوتاهی یا قصوری از سوی مستاجر اتفاق بیفتد و دیگر موارد، حق فسخ برای مالک در نظر گرفته شده است.

در صورتی که هر یک از این موارد محقق شود، موجر قادر است با فسخ قرارداد اجاره درخواست تخلیه مورد اجاره را بنماید که در این مرحله بهتر آن است که اول مالک با ارسال اظهارنامه رسمی مراتب فسخ قرارداد را به مستاجر اعلام و بعد از آن با رجوع به دادگستری و ارائه دادخواست درخواست تایید فسخ اعلام شده از طرف مالک و مستاجر و حکم تخلیه را از دادگاه حقوقی نماید.

دادگاه هم با احراز شرایط فسخ و زیان دیدن موجر حکم تخلیه موضوع اجاره را نسبت به مستاجر صادر خواهد کرد. مورد دیگر که در آن حکم تخلیه از سوی مقام قضایی صادر می‌شود، خاتمه مدت اجاره است. در شرایطی که قرارداد اجاره املاک مسکونی به صورت عادی منعقد شده باشد، اما شرایط درج شده در قانون موجر و مستاجر و آیین نامه آن که در سال ۱۳۷۶ تصویب شده است را دارا نباشد، مثلاً دو نفر شاهد زیر قرارداد را امضا نکنند و اگر مدت اجاره خاتمه یابد، مالک قادر است با رجوع به دادگاه درخواست صدور حکم تخلیه ملک را بنماید که این دعوا نیازمند ارائه دادخواست است و علاوه بر رونوشت نیازمند تصویر اجاره نامه می باشد.

دادگاه بعد از دادرسی  نسبت به قرارداد اجاره و تحقق خاتمه مدت اجاره و تمدید نشدن آن بین موجر و مستاجر حکم تخلیه را صادر می کند که رای دادگاه قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر می باشد.

جمع بندی دستور تخلیه:

دستور تخلیه
دستور تخلیه

در کل باید گفت که بخشی از پیچیدگی ها و تردیدات راجع به دستور تخلیه و حکم تخلیه جاری می باشد و مشکلات و ابهامات بسیاری دارد که فهم آن از طرف شخص غیرحقوقی بسیار دشوار است و در این خصوص باید با یک وکیل متخصص امور اجاره و تخلیه ملک مشاوره نمود و تخصص و تسلط و اشراف و بر مسائل حقوقی بهره برد تا بتوان حقوق خود را دریافت  نمود.