دعاوی ملکی|انواع دعاوی ملکی|نکات مهم

دعاوی ملکی چیست؟

وب سایت حقوقی یاروکیل به معرفی و بررسی تخصصی دعاوی ملکی چیست؟و نکات مهم دعاوی ملکی پرداخته تا به بهترین نحو شما را از حق و حقوقتان آگاه سازد.

مقدمه دعاوی ملکی :

وکیل ملکی شخصی است که تخصص او دعاوی ملکی می باشد. دعاوی ملکی مربوط به آن دسته از دعاوی می باشد، که میان انسان و اموال غیر منقول برقرار می شود. اموال غیر منقول عبارتند از اموالی که نمی توان آن ها را جابه جا کرد.

اگر بخواهیم آن را در یک دسته بندی قرار دهیم، عبارت از املاک و اراضی می باشد. در یک دسته‌بندی محدودتر، اراضی را می توان به داخل شهر و خارج از شهر تقسیم بندی کرد.

دعاوی ملکی
دعاوی ملکی

در یک تقسیم بندی دیگر، می‌توان گفت، املاک، قابلیت تقسیم به املاک تجاری و مسکونی را دارند. دعاوی مربوط به تمامی این اموال در تخصص وکیل ملکی می باشد. بنابراین در تعریف وکیل ملکی گفته می شود، وکیلی است که قابلیت دفاع و اقامه دعوای خانوادگی مثل طلاق و نفقه و فسخ نکاح و غیره را دارد. اما تخصص و تمرکز اصلی او در امور ملکی می باشد.

دعاوی ملکی عبارتند از تنظیم سند رسمی و اخذ پایان کارو تقسیم و افراز املاک مشاع و خلع ید  و جعل سند و تصرف عدوانی و غیره. همه ی این موارد در حوزه کاری وکیل ملکی می باشد. در مقاله دادسرا یار سعی ما بر این است که شما مخاطب عزیز را با وکیل ملکی  و حوزه تخصصی او بیش تر آشنا کنیم.

تخصص وکیل ملکی در خلع ید :

اگر ملک یک مالک خواه از اراضی  باشد و خواه از بناها باشد، به هر جهت توسط شخص دیگری تصرف شده باشد و مالک، توافقی به تصرف متصرف نکرده باشد، مالک این امکان را می‌یابد که یک وکیل ملکی را برای پیگیری امور خود به کار بگیرد. تا وکیل دادخواست خلع ید را به مرجع صالح قضایی تقدیم نموده و درخواست خروج متصرف از ملک خویش را بکنند.

تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی :

– در دعوای تصرف عدوانی نیازی به رعایت تشریفات دادرسی نمی باشد. اما در دعوای خلع ید، لازم است که هر نوع از تشریفات دادرسی رعایت شود.

–  در هردو دعوا، امکان تجدید نظر از سوی شاکی یا وکیل ملکی وجود دارد.

–  در دعوای خلع ید بر اساس ماده ۱ قانون اجرای احکام، حکمی که صادر می شود، الزاماً باید قطعی بوده و بعد از آن امکان اجرا می یابد. در حالی که در دعوای تصرف عدوانی فورا قابل اجرا است و لزومی به قطعی شدن و صدور اجراییه نیست و در دعوای تصرف عدوانی هم چنین درخواست تجدید نظر از سوی وکیل ملکی مانع از اجرای آن نخواهد بود.

– در دعوای تصرف عدوانی ضرورتی ندارد، شاکی، مالک باشد. چه بسا مباشر یا مستاجر یا خادم یا رعیت یا کارگر و هر شخصی به وکالت یا نمایندگی یا به امانت که مال غیر را تصرف کرده است، قادر است به جانشینی مالک طرح دعوا کند.

اما در دعوای خلع ید، صرفا اشخاصی که صاحب منفعت هستند یا وکیل ملکی یا قائم مقام یا نماینده قانونی هستند، قادرند طرح دعوا کنند.

در ذیل سوالات رایجی را  که در حوزه دعاوی ملکی در ذهن قابل تصور است پاسخگو خواهیم بود:

اگر مستاجری حق نداشته باشد ملکی را به دیگری منتقل کند آیا می تواند مالک را در این راه ملزم به انتقال مغازه به مستاجر دیگر کند؟

مستاجر، بر اساس قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶ واجد این حق نمی باشد. جز این که مستاجر حق سرقفلی داشته باشد و مالک از پرداخت این حق خودداری کند و چنان چه سرقفلی به مستاجر دیگری واگذار شود، مالک، ملزم است که مغازه را به مستاجر جدید منتقل نماید.

تفاوت افراز و تفکیک در فروش ملک مشاع

املاک را می‌توان به املاک مشاع و مفروز دسته‌بندی کرد که موضوع خیلی از دعاوی ملکی همین دو مورد است. در تعریف ملک مشاع باید بگوییم که ملک مشاع  ملکی است که بیشتر از یک مالک دارد که در همه جز به جز آن به نسبت سهم خود دارای حق مالکیت است و ملک مفروز ملکی است که در مالکیت یک شخص واقع شده است که آن شخص حقیقی باشد یا شخص حقوقی.

مالکیت اشخاص بر املاک هم می تواند به شکل مشاع باشد هم مفروز. مثل مالکیت آپارتمان که بخش اختصاصی آن همان مالکیت مفروز است و بخش مشاع آن شامل راه پله ها حیاط و پشت بام می باشد.

اگر شرکای یک ملک مشاع تمایل داشته باشند ملک را از حالت مشاعی در بیاورند، باید درخواست افراز ملک را از اداره ثبت محل وقوع ملک نمایند و اگر ملک غیرقابل افراز تعیین شود با رجوع به دادگاه و اخذ دستور فروش ملک را از طریق مزایده و بر اساس قیمت کارشناسی می‌فروشند و قیمت آن را تقسیم می کنند.

دعاوی ملکی
دعاوی ملکی

در شرایطی که شرکا بر فروش ملک مشاع توافق نکنند، هریک از آن ها این امکان را دارند که درخواست افراز ملک مشاع را از مرجع صالح قضایی داشته باشد. نکته قابل توجه این است که در شرایطی که جریان ثبت ملک خاتمه یافته باشد وکیل ملکی، درخواست افراز را به اداره ثبت مکانی که ملک در آن واقع شده است، تسلیم می کند. اما در مورد تفکیک ملک ضرورتی ندارد ملک به شکل اشتراکی باشد.

یعنی مالک ملک قادر است ، یک وکیل ملکی اخذ کند و درخواست تفکیک ملک خود را به قطعه های مختلف به اداره ثبت ارجاع دهد.

نکته دیگر این که در شرایطی که مالکین مشاع بر تقسیم ملک تراضی داشته باشند، مالک، قادر است درخواست تفکیک خودش را به وسیله وکیل ملکی به اداره ثبت ثبت تسلیم نماید و دیگر احتیاجی به درخواست افراز ندارد.

شما میتوانید درباره قوانین و مساِل حقوقی اجاره خانه نیز مطالعه نمایید

نحوه صدور دستور تخلیه :

اگر بین مالک و مستاجر قرارداد اجاره جاری شود و مدت قرارداد پایان یابد و مستاجر ملک را تخلیه نکند موجر یا وکیل ملکی قادر است به شورای حل اختلاف مراجعه نموده و مبلغ پیش اجاره را به این شورا پرداخت نموده و درخواست صدور تخلیه را بنماید. دستوری که از سوی شورای حل اختلاف صادر می شود، فوری و غیر قابل اعتراض می باشد.

دعاوی سرقفلی :

مقصود از سرقفلی پولی می باشد که مستاجر برای صاحب شدن منافع یک مکان تجاری به مالک تودیع می نماید. اما مالکیت عین ملک به موجر و مالک تعلق دارد و در مالکیت او باقی میماند و برای بهره مندی مستاجر ازملک و مکان تجاری قرارداد اجاره ای با صاحب ملک منعقد می شود و این اجاره از سوی مستاجر به مالک تودیع می گردد.

بنابراین مستاجر وقتی مبلغ سرقفلی را پرداخت می کند، در واقع امتیاز تجاری بودن ملک را از مالک خریده است  و مالک این حق شده است یعنی مالک منافع ملک شده است  نه عین آن.

چگونگی دریافت اجاره معوقه ملک  مسکونی :

وقتی بین  مالک و مستاجر قرارداد اجاره منعقد می‌شود، میزان اجاره بها به صورت ماهیانه در قرارداد ذکر شده است و مستاجر تعهد می کند در ابتدا و یا انتهای هر ماه مبلغ در شده در قرارداد را به مالک یا موجر بپردازد. اگر مستاجر از این وظیفه ی خود سربازند و اجاره ها عقب بیفتد مالک قادر است وکیل ملکی اخذ نموده و دادخواستی به مرجع صالح قضایی تقدیم نماید. تا اجور معوقه را درخواست کند.

عموماً در اجاره نامه شرطی مبنی بر این که اگر پرداخت اجاره از سوی مستاجر با تأخیر مواجه شد، درج می شود که مالک حق فسخ اجاره نامه را داشته باشد. بنابر این مالک، با در اختیار گرفتن وکیل ملکی می تواند برای فسخ اجاره نامه و تخلیه مستاجر اقدام نماید.

ویدیو فسخ قرارداد

عقد مزارعه :

مضارعه از آن جایی که از مصدر باب مفاعله می باشد، در لغت به مفهوم کشت کردن دو نفر با هم است. در اصطلاح حقوقی منظور از مزارعه یک عقد است که بر اساس آن یک طرف عقد، زمین را برای مدت مشخصی به طرف دیگر داده و در اختیار او می‌گذارد تا در آن کشت و زراعت کند و محصولی که از طریق این کشت به دست می آید، میان هر دو تقسیم می شود.

این قرارداد میان مالکین و رعایا بسیار رایج است. که رعیت زمین مالک را کشت می کند و محصول به دست آمده را برداشت نموده و نصف یا ثلث یا دو ثلث از برداشت به دست آمده را به مالک می دهد و بقیه آن را خودش بر می دارد

اخذ پایان کار و مزایای آن

پایان کار یک ساختمان نشان از آن است که  بنای ساخته شده تخلفی ندارد و با توجه به معیارهای فنی و مهندسی و مورد تایید کامل شهرداری  ساخته شده است. دوم این که با دریافت پایان کار این امکان به وجود می آید صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت  محلی که ملک در آن واقع شده است دریافت شود و سوم این که بر اساس این دو بند می توان نسبت به دریافت سند شش دانگ تفکیکی تک برگ اقدام کرد.

بنابراین کاملاً مشخص است که وقتی صاحب منافع این مراحل را طی می کند در واقع زمان زیادی را صرف می نماید. پیچیدگی‌های بسیار زیاد اداری و حقوقی را باید پشت سر بگذارد اما وقتی یک وکیل ملکی را در اختیار بگیرد، روند این اقدام بسیار کوتاه تر و بدون هرگونه کارشکنی از سوی ارگان ها و با هزینه کمتری به نتیجه خواهد رسید.

دعاوی ملکی
دعاوی ملکی

الزام به تنظیم سند رسمی :

وقتی فروش و انتقال رسمی یک ملک انجام می‌شود، در مرحله آخر دو طرف باید در دفاتر اسناد رسمی حاضر شود تا سند به نام خریدار انتقال یابد. که عموماً فروشندگان به علت های مختلف از انجام آن امتناع می ورزند.

در این حالت خریدار یا وکیل ملکی با رجوع به دادگاه می تواند فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی نماید. افراد پیش از اقامه دعوا باید با وکیل ملکی با تجربه مشورت نموده و از این موضوع اطمینان کنند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت واقع نشده باشد.

چون دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است رای نمی‌دهد. در این حالت باید فک ‌رهن مورد معامله را هم از دادگاه تقاضا نمود و سرانجام هر موقع مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، ملک هم  فاقد مسئله حقوقی  بوده و نماینده دادگاه سند انتقال در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می نماید.

 وکیل ملکی و اهمیت او :

حقوق مالی که در زندگی با آن ها مواجه هستیم دارای ضرر و زیان و سود و منفعت می باشد. بنابر این افراد برای این که کمترین زیان در این دعاوی  را متحمل شوند باید  از حضور وکیل ملکی باتجربه‌ای بهره بگیرند. چه بسا شیوه و روش اقامه دعوا ملکی بسیار اهمیت دارد و در گذراندن پروسه دادرسی در مورد مشخص نمودن حقوق اصحاب دعوا بسیار موثر است.

به عبارتی می‌توان گفت که شالوده ی  یک دعوا در نحوه طرح و اقامه آن زده می شود. برای این که در هنگام اقامه دعوا در روند پیشبرد آن با مشکل و مسائل مختلفی در حوزه حقوقی مواجه نباشیم که ناشی از بی تجربگی و خامی ما باشد، منطق ایجاب می کند که موضوعات و دعاوی ملکی را کسی پی‌ریزی و شالوده بزند که در این حوزه تخصص لازم را داشته باشد.

به عنوان مثال اگر فردی ملک فرد دیگری را در تصرف خود در آورد، این دعوا در حوزه تخصص وکیل ملکی می باشد که تشخیص می دهد باید در این مورد، یک دعوای حقوقی را به مرجع صالح قضایی اقامه کند یا دعوای کیفری تصرف عدوانی.

از آن جایی که در حوزه دعاوی مالی، قوانین متعددی وجود دارد، یک وکیل ملکی کاملا می داند که اساسا بهای معاملاتی املاک چگونه است و در چه جایی ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و تبصره های آن کارایی دارد و در چه جایی ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم استفاده می شود.

دعاوی ملکی
دعاوی ملکی

وکیل ملکی قادر است که تشخیص دهد، چه زمانی اقتضا می کند که اسناد و مدارک خود را اظهار نماید تا حق موکلش پایمال نشود و به صورت غافل گیرانه زائل نگردد. نکته قابل توجه این است که همواره امکان ساقط شدن حقوق افراد نسبت به املاکی که دارند وجود دارد.

از جمله دعاوی متفاوتی مثل سرقفلی و فسخ قرارداد و تخلیه ملک مسکونی و دعوای تصرف عدوانی و دعوای غصب و غیره که جهت احقاق حق، افراد در هر کدام از آنها  سختی بسیاری را به دوش می کشند.

پس افراد برای دادرسی به چنین دعاوی نیازمند وکیل ملکی متخصص در این حوزه می باشند. ضرورت وجود یک وکیل ملکی کاربلد و مجرب در حوزه دعاوی ملکی همواره مشکلات را در این زمینه حل و فصل می‌نماید.