سرقفلی چیست|شرایط سرقفلی|نکات مهم سرقفلی|

سرقفلی چیست

سرقفلی
سرقفلی

وب سایت حقوقی یاروکیل به معرفی و بررسی تخصصی سرقفلی چیست؟ و شرایط سرقفلی پرداخته تا بهترین نحو شما را از حق و حقوقتان آگاه سازد.

مفهوم سرقفلی

مرحوم دهخدا در ذیل لفظ سرقفلی چنین آورده است : « سرقفلی س ق /آ مرکب ) چیزی که از کرایه دار سرای کرایه حویلی یا دکان بگیرند و آن مزد گشودن قفل است که داخل کرایه نیست ( آنندراج ) حق آب و گل حقی که مستأجر را پیدا آید در دکان و یا حمام و یا کاروانسرایی و امثال آن و او آن حق را به مستأجر بعد از خود تواند فروخت ( یادداشت مؤلف ) حاصل مال الاجاره این بازار در هر حال مبلغ هزار درهم است.

بیرون از تکلفات عمال و توقعات عمال و مرسولات حراس و وظایف سقا و سرقفلی سرایدار ( ترجمه محاسن اصفهانی در فرهنگ نظام نیز در ذیل سرقفلی چنین می خوانیم:

پولی که علاوه بر کرایه دکان یا خانه یا امثال آن ها کرایه کننده در اول به مالک یا به کرایه کننده اول می دهد. در فرهنگ نفیسی مرحوم ناظم الاطباء مفهوم سرقفلی را چنین بیان می که از کرایه دار خانه و دکان علاوه بر کرایه دریافت کنند و آن مزد ، کشیدن قفل است و داخل در کرایه نیست . در نهایت فرهنگ عمید ، سرقفلی را پولی می داند که شخصی به شخصی می دهد تا خانه یا دکان را که در اجاره دارد به وی واگذار نماید.

فرهنگ نویسانی که سرقفلی را مبلغی می دانند که مستأجر به مالک و مستأجر ثانی به مستأجر اول می پردازد به مفهوم اصطلاحی آن نزدیک ترند اگرچه بحث در مبنای پرداخت مبلغ از طرف مستأجر دوم به مستأجر اول این تعریف را هم مواجهه با ایراد خواهد نمود؛ زیرا اگر مبنای پرداخت را جمع آوری مشتری و رونق کسب بدانیم مفهوم حق کسب و پیشه نمایان خواهد شد .

بر اساس نظر وکیل ثبتی و دکتر ناصر کاتوزیان سرقفلی را به این شکل تعریف می کند: امتیازی است که به موجب آن مستأجر متصرف ، به دلیل حقی که در نتیجه فعالیت خود در جلب مشتری پیدا کرده است، در اجاره کردن محل کسب خویش بر دیگران مقام شناخته می شود.

مفهوم سرقفلی در قانون

سرقفلی
سرقفلی

برخی از حقوقدانان سعی نموده اند تعریف واحدی از آن ارائه دهند که یکی از حقوقدانان در تعریف سرقفلی به طوری که مفاهیم جدید ارائه شده در قانون را هم تحت شمول قرار دهد ، آورده است:

« وجهی است که مالک محل تجاری در آغاز علاوه بر اجور از مستأجر می گیرد تا محل را به او اجاره دهد یا مستأجری که حق انتقال به غیر دارد و به مؤجر سرقفلی پرداخته در قبال انتقال منافع به مستأجر دست دوم دریافت می کند و یا مستأجری که به موجب شروط ضمن عقد امتیازاتی دارد که مانع از تخلیه عین مستأجره به وسیله مؤجر است در قبال اسقاط این امتیازات و استرداد مورد اجاره به مالک از وی می گیرد.»

برخی از حقوقدانان این تعریف را مورد انتقاد قرار داده اند و استدلال نموده اند که چنین تعریفی از سرقفلی شامل سرقفلی موصوف در ماده ۶ ق ر م م مصوب و تبصره یک آن و مواد ۷ و ۸ قانون مذکور بوده و در خصوص سرقفلی بیان شده در تبصره ۲ ماده ۶ که در واقع بارزترین مصداق عرفی نقل و انتقال سرقفلی می باشد.

سرقفلی ذکر شده در ماده ۶ قانون مذکور و تبصره یک آن اجور موجل بوده و متفاوت از سرقفلی موضوع تبصره ۲ ماده ۶ است . ایراد دیگری که بر تعریف فوق وارد است؛ این که سرقفلی را به « وجه » تعریف می کند، در حالی که چنین تعبیری از سرقفلی با تبصره ۲ ماده ۶ ق.ر.م.م مصوب ۱۳۷۶ هم خوانی ندارد ؛ زیرا نظر به تصریح ماده، سرقفلی موضوع آن قابل معامله بوده و ارزش آن با گذشت زمان متغیر است در حالی که چنین خصوصیتی بر وجه متصور نیست.

سرقفلی و مراکز خدماتی

دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه شماره ۱۳۷۱ درباره مطب پزشکان اعلام می کند:

اماکن استیجاری مطب پزشکان که برای عرضه خدمات علمی و تخصصی پزشکی و معالجه بیماران مورد استفاده واقع می شود ، محل کسب یا پیشه یا تجارت محسوب نمی گردد تا حق کسب یا پیشه یا تجارت به آن تعلق گیرد.

تخلیه این اماکن هم مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب دهم اردیبهشت ماه ۱۳۶۲ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی و شرایط بین طرفین در ضمن عقد اجاره است.

بر همین مبنا، رفته رفته این فکر ایجاد شد که حقی را که تاجر بر مشتریان خود دارد باید در زمره حقوق مالی به حساب آورد؛ حقی که تاجر بتواند در آن تصرف کند و به دیگران انتقال دهد.

منتها، چون این حق وابسته به عوامل مؤسس آن است و معقول نیست که تاجر نام تجارتی و پروانه کسب و حق تقدم در اجاره را برای خود نگهدارد و در عین حال حقی را که بر مشتریان دارد واگذار کند، در قوانین این مجموعه را با هم موضوع حكم قرار می دهند و در تعریف آن می گویند:

حقی است بر مشتریان دائم و سرمایه تجارت خانه. این حق را، که در فارسی (مایه تجارت) می توان ترجمه کرد، دارای عناصر گوناگونی است که بعض از آنها مادی و بعض دیگر غیر مادی است، ولی عنصر اساسی آن حفظ مشتریان تاجر و امتیازی است که در اثر کار و کوشش به دست آورده است.

سرقفلی
سرقفلی

در مورد اجرای تبصره يك ماده ۱۹، در مرحله نخست این پرسش مطرح می شود که انتقال  به غیر از طرف مستأجری که این حق را ندارد، چرا مانند سایر مواردی است که مستأجر مقصر است.؟ ماده ۱۴ او را از گرفتن سرقفلی محروم نمی سازد و نیمی از حق کسب یا پیشه یا تجارت باید پرداخته شود . سوال دیگر این است که سرقفلی به چه کسی باید پرداخته شود؟ تبصره يك مقرر می دارد که سرقفلی بر حسب مورد به متصرف یا مستأجر پرداخته می شود، ولی این پاسخ قانع کننده نیست. زیرا معلوم نمی کند که مقصود از «متصرف» کیست.

به اضافه در آن نیامده است که در چه مورد سرقفلی به مستأجر و در چه مورد به متصرف تعلق دارد؟

در پاسخ نخستین پرسش می توان گفت، چون در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هیچ شرطی حق انتقال به غیر را از مستأجر نمی گیرد، اقدام او به انتقال منافع به دیگری، تنها از جهت رعایت نکردن حکم ماده ۱۹ و عدم رجوع به دادگاه و اذن گرفتن از موجر، تقصیر محسوب می شود و به همین جهت نیز قانونگذار برای چنین مستأجری نصف سرقفلی را مقرر داشته است.

ولی، این پاسخ نیز گام نیست، زیرا بر فرض که پذیرفته شود اسقاط حق سرقفلی کیفر تخلف و تقصیر مستأجر است، معلوم نیست که چرا این تقصیر از تغییر شغل یا تعدی و تفریط همیشه باید سبك تر محسوب شود. درباره سوال دوم، از لحن قانون چنین بر می آید که مقصود «انتقال گیرنده» است؛ بدین معنی که، هرگاه مستأجری که حق انتقال به غیر را ندارد آن را به دیگری اجاره دهد، حکم تخلیه در برابر نیز قابل اجراء است، هر چند که در دادرسی شرکت نداشته باشد.

در این مورد، اگر متصرف ۳ مستأجر نباشد، می تواند به عنوان ثالث بر حکم اعتراض کند ولی حق ندارد ، با استناد به 2 بودن احکام، خود را مشمول آن نداند .با وجود این، آن چه دور از منطق به نظر می رسد این است که چرا مالك باید به چنین متصرفی سرقفلی بدهد؟

غاصب و دریافت سرقفلی

سرقفلی
سرقفلی

سوال این جا است که برای کسی که هیچ رابطۀ حقوقی با مالك ندارد و در واقع غاصب ملك اوست، چگونه می توان حقی تصور کرد و شناسایی این حق با قبول بطلان اجاره چگونه قابل جمع است؟

در بند ۲ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر نیز، در موردی که مستأجر بدون داشتن حق انتقال به غیر و برخلاف مادة ، عین را به دیگری می سپارد ، به موجر حق فسخ اجاره داده شده است و فسخ ناظر به رابطه مستأجر است و اجاره دوم باطل شناخته می شود. پس، باید پرسید چگونه امری را که تبصره ۲ مادة ۱۹  قانون روابط موجر و مستاجر منع کرده است، تبصره ۱ همان ماده می پذیرد؟ این تعارض در صورتی از بین می رود که گفته شود ، اسقاط حق انتقال به غیر در مورد مستأجر با کسب و پیشه اثر متعارف خود را ندارد و این حق را از مستأجر نمی گیرد و به همین دلیل گیرنده نیز مستأجر محسوب می شود و به این عنوان از موجر سرقفلی می گیرد. ولی، این نتیجه غیرمنطقی را نویسندگان قانون نیز با تردید پذیرفته اند، و چنانکه در تبصره ۱ ماده ۱۹ انتقال گیرنده را متصرف» نامیده اند نه مستأجر.

انتقال سرقفلی

لايحه روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ گرفتن مبلغ اجاره را منشأ ایجاد سرقفلی برای مستأجر قرار داده است. مستاجری که حق انتقال به غیر به او داده شده است می تواند سرقفلی را به ضمیمه ی منافع مورد اجاره به دیگری انتقال دهد .زیرا انتقال سرقفلی با حفظ منفعت امکان ندارد و باید با هم انجام شود. در هر حال، انتقال حق سرقفلی باید به موجب سند رسمی انجام شود. لیکن، درباره ضمانت اجرای این حکم، قانون راه حل صریح نمی دهد .

عقد  اجاره و اثبات سرقفلی

قرارداد، برچسب زیبایی است که برای تحمیل قانون به کار می رود تا صورت الزام های اجتماعی، به شکل سنتی و مرسوم خود قرارداد)، محفوظ بماند .این قانون، به مستأجری که مورد اجاره را در تصرف دارد اختیار داده است که موجر را به تجدید اجاره و تنظیم سند رسمی اجبار کند. عقد اجاره در این مورد بهانه ای برای اجرای احکام قانون است؛ بهانه ای که به وسیله آن الزام های موجر به حاکمیت اراده او منسوب شود.