عقد بیع چیست|بررسی تخصصی|نکات مهم

عقد بیع و نکات مهم

وب سایت حقوقی یاروکیل به تعریف عقد بیع چیست+بررسی تخصصی+نکات مهم پرداخته است

ویدیو مقاله عقد بیع چیست

بیع از جمله عقود معین پیش بینی شده در قانون مدنی و از پرکاربردترین انهاست.

بیع یا در واقع همان خرید و فروش مال ، از ماده ۳۳۸ تا ۳۹۵  قانون مدنی را به خود اختصاص داده که این امر نشان دهنده اهمیت این عقد و کاربرد بسیار ان دارد.

ماده ۳۳۸ قانون مذکور به تعریف این عقد پرداخت است که در واقع موجب تفکیک این عقد با سایر عقود من جمله عقد اجاره میشود.

در این ماده اشاره شده است که مبیع باید حتما عین باشد و اگر منفعت یا حق مالی باشد، این عقد بیع نخواهد بود ؛ اما در مقابل مبیع ، ثمن قرار دارد که محدودیتی برای آن وجود ندارد  و میتواند عین یا منفعت یا حق مالی باشد.

تفاوت عقد اجاره و عقد بیع درهمین نکته اشکار میشود زیرا در  عقد اجاره ‌منفعت تملیک میشود نه عین.

عین ممکن است عین معین یا کلی در معین  و یا کلی فی الذمه باشد که در هر صورت برحسب مورد احکامی خاص مترتب میشود  .

در صورتی که مبیع عین معین باشد ، به محض انعقاد قرارداد،  مبیع به ملکیت مشتری و ثمن به ملکیت بایع در خواهد آمد  در حالی که اگر مبیع کلی فی الذمه یا کلی در معین باشد ، پس از تعیین مصداق توسط بایع ، مال به مشتری تملیک خواهد شد.

مال قیمی را فقط بصورت عین معین میتوان معامله کرد اما مال مثلی در هر سه نوع معین یا کلی در معین و یا کلی فی الذمه قابل معامله است.

در صورتی که مبیع عین معین باشد، اوصاف آن با رویت مال یا ذکر اوصاف ان یا معاینه مال قابل تعیین است اما در صورتی که کلی فی الذمه باشد باید الزاما مشخصات مال که شامل جنس و مقدار و اوصاف مال میشود در عقد ذکر شود.

اگر مالی که تسلیم مشتری میشود فاقد اوصاف مقرر شده در عقد باشد ، در صورتی که مبیع بصورت کلی فی اذمه معامله شده باشد ، مشتری فاقد حق فسخ خواهد بود و تنها میتواند بایع را الزام به تسلیم مال دارای اوصاف مقرر کند اما اگر مال عین معین باشد و فاقد اوصاف مقرره یا مشاهده شده باشد ، بر حسب مورد مشتری حق فسخ خواهد داشت و اگر اوصاف ذکر شده ، از جمله اوصاف اساسی باشد چه بسا عقد محکوم به بطلان است .

مفهوم کلی عقد و انواع عقد

ویژگی عقد بیع

عقد بیع از جمله عقود  رضایی است . به این معنا که برای انعقاد عقد ایجاب از جانب بایع و قبول از جانب مشتری کفایت میکند و نیازی به قبض مال و .. نداریم.

دیگر ویژگی بیع ، لازم بودن آن است .

(عقود به اقسامی تقسیم میشوند که میتوان به لازم یا جایز بودن عقد اشاره کرد.

عقد لازم به عقدی گفته میشود که طرفین معامله توانایی برهم زدن آن را جز در مورد اقاله یا فسخ با انواع خیارات ندارند

عقد جایز عقدی است که طرفین در هر زمان بخواهند میتوانند عقد را برهم زنند مانند عقد وکالت .)

عقد بیع ، عقدی غیر تشریفاتی است و نیازی به تنظیم سند رسمی یا سایر تشریفات ندارد .

بیع عقدی معوض است و عوضین آن مبیع و ثمن است که در برابر هم قرار دارند .

این عقد ، عقدی تملیکی است .

عقد بیع
عقد بیع

آثار عقد بیع

همانطور که اشاره کردیم ، با انعقاد عقد بیع مبیع به مشتری و ثمن به بایع تملیک میشود .

با توجه به این موضوع برای بایع و مشتری ضمان معاوضی ایجاد میشود به این معنا که در صورتی که بایع مبیعی را به صورت عین معین تسلیم مشتری کند که در واقع این مبیع متعلق به ثالث است (معامله فضولی)، و ثالث معامله را  رد کند ، بایع که ثمن را از مشتری تحویل گرفته است ، ملزم میشود که آن را به مشتری بازگرداند . که به این ضمان ، ضمان درک گفته میشود

و برعکس اگر ثمنی که مشتری بصورت عین معین به بایع تحویل میدهد در واقع مال غیر باشد، و مالک آن عقد را اجازه نکند ، مشتری باید مبیعی که  از بایع گرفته است را به او تسلیم کند .

پس یکی از اثار عقد بیع این است که بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن خواهد کرد .

گفتیم که با انعقاد عقد تملیک صورت میگیرد و هر یک از طرفین باید مال را به مالک جدیدش تسلیم کند که در صورت امتناع ، الزام خواهد شد.

بیع صرف

به معامله طلا و نقره در برابر یکدیگر ، بیع صرف گفته میشود .

در این نوع بیع ، قبض عوضین در مجلس عقد الزامی است فلذا این نوع بیع استثنائا یک عقد عینی است و اگر قبض صورت نگیرد ، فی الواقع عقدی منعقد نشده است .

(همانطور که میدانید در عقود عینی قبض شرط صحت معامله است )

عقد بیع
عقد بیع

طرق مختلف انعقاد عقد بیع

این عقد قابل انعقاد بصورت منجز ، معلق یا مشروط است .

عقد منجز به این معناست که  اثر عقد منوط به تحقق امری نشده است و به محض انعقاد،  عقد آثار خود را خواهد داشت.

عقد معلق ، عقدی است که ایجاد شده اما تاثیر آن منوط به تحقق معلق علیه است .

(تعلیق در انشا باطل است)

به طور مثال

الف به ب میگوید این کتاب را به تو فروختم و ب قبول میکند . این عقد منجز است و به محض انعقاد مبیع و ثمن به مشتری و بایع تملیک میشود .

اما اگر الف به ب بگوید این کتاب را به تو فروختم اگر برادرم امشب از سفر بازگردد و ب قبول کند ، این عقد یک عقد معلق است و تملیکی صورت نمی گیرد مگر ان که برادر بایع از سفر بازگردد.

عقد بیع
عقد بیع

ضمن عقد بیع میتوان شروطی درج کرد .

انواع شرط

شرط فعل

شرط نتیجه

شرط صفت

هر سه شرط مذکور را میتوان در ضمن عقد بیع درج و عقد را به عقد مشروط تبدیل کرد .

ویدیو حق فسخ قرارداد

 عقد خیاری

عقد خیاری عقدی است که در ضمن آن خیار شرط درج شده باشد .

با این توضیح به صورت خلاصه به بررسی خیارات مختص بیع و احکام آن و در نهایت به خیار شرط و خیار تخلف شرط  میپردازیم.

عقد بیع

انواع خیارات در قانون

در قانون مدنی و فقه اسلامی به ۱۴ نوع خیار اشاره شده است .

۱ . خیار مجلس

خیار مجلس خیاری است که به طرفین عقد اجازه میدهد که تا زمانی که در مجلس عقد هستند ، عقد را فسخ کنند

۲ خیار حیوان

این خیار زمانی ایجاد میشود که یکی از عوضین حیوان زنده ای باشد و خریدار تا ۳ روز (۷۲ساعت ) از زمان عقد میتواند عقد را برهم زند .

۳ خیار تاخیر ثمن

این خیار با وجود شرایطی ایجاد میشود ؛

اگر مبیع عین معین باشد

برای پرداخت ثمن یا تسلیم مبیع اجلی تعیین نشده باشد

مشتری ثمن را در ظرف ۳ روز از هنگام انعقاد عقد  به بایع پرداخت نکرده باشد

بایع مبیع را تماما تسلیم نکرده باشد

در این صورت پس از گذشت ۳ روز ، بایع حق فسخ عقد را خواهد داشت

(این ۳ خیار مختص عقد بیع بوده و در سایر عقود ایجاد نخواهد شد )

۴ -خیار شرط

طرفین عقد میتوانند در ضمن عقد  برای خود یا ثالث ، حق فسخ تا زمان معین را درج کنند که به این شرط ، خیار شرط و به این عقد  عقد خیاری گفته میشود.

بیع شرط

در صورتی که بایع ضمن عقد بیع برای خود تا مدت معین خیار شرطی درج کند و بگوید اگر تا مدت مقرر تمام یا بخشی از ثمن را به مشتری بازگرداند ، میتواند عقد را برهم زند ، بیع منعقد شده ، بیع شرط است .

تا قبل از تصویب قانون ثبت ، در صورتی که بایع توانایی بازگرداندن  ثمن را پیدا نمیکرد ، در نهایت مبیع به مشتری تملیک میشد ( در واقع مالکیت متزلزل وی قطعی میشد )

اما با تصویب قانون ثبت ،  معاملات با حق استرداد  که از جمله آن میتوان به بیع شرط اشاره کرد، دیگر مملک نیستند و با پایان مدت خیار ، مشتری باید با فروش مبیع ( با رعایت تشریفاتی) ،   ثمن پرداختی به بایع  را استیفا کند و در واقع اثر بیع شرط را در حد معاملات رهنی قرار داده شده است.

عقد بیع
عقد بیع

خیار تخلف شرط

در صورتی که در عقد ، شروطی درج شده باشد با تخلف از آن شروط ، مشروط له اختیار فسخ معامله را خواهد یافت .

اگر شرط فعل در ضمن عقد درج شده باشد ، قانون مدنی ترتیبی برای اعمال حق فسخ ذکر کرده است . اول آن که مشروط له باید متعهد را الزام به انجام شرط کند . اگر الزام ممکن نبود و فعل از افعالی باشد که توسط دیگران قابل انجام است ، دادگاه میتواند به مشروط له اجازه دهد انجام کار را توسط دیگری و به هزینه متعهد انجام دهد ‌ اما اگر فعل از جمله افعالی باشد که توسط دیگران قابل انجام نیست ، مشروط له حق فسخ معامله  را پیدا خواهد کرد .

بیع معاطاتی

گفتیم که برای انعقاد عقد باید ایجاب و قبول از جانب طرفین ابراز شود .

این ایجاب و قبول اگر بصورت فعل و انجام عمل باشد هم به عقیده قانون گذار دارای آثار بیع است که اصطلاحا به ان بیع معاطاتی گفته میشود.

مثال بارز این نوع بیع را شاید همه روزه شاهد باشیم. همین که شما کالایی را از قفسه مغازه برمیدارید و بدون هیچ گفت و گویی با فروشنده ، ثمن ان را روی میز بایع میگذارید در واقع درحال انعقاد بیع معاطاتی خواهید بود.

(بنا بر نظر عده ای از فقها بیع معاطاتی در واقع اثار بیع را که همان تملیک است ندارد و اثر آن در حد ایجاد اباحه در تصرف برای طرفین است.)

شرایط اساسی صحت عقد بیع

عقد ییع نیز مانند سایر عقودباید دارای شرایط اساسی صحت معاملات که در ماده ۱۹۰ قانون مدنی ذکر شده است باشد

طرفین باید دارای اهلیت باشند و عقدی که از جانب صغیر غیر ممیز و مجنون واقع شده باطل و عقد صغیر ممیز و سفیه غیرنافذ و منوط به تنفیذ ولی یا قیم آنهاست .

در صورت اکراه طرفین به انجام معامله ، عقد غیر نافذ و منوط به تنفیذ مکرَه پس از زوال اکراه است .

در صورت مردد بودن یا مجهول بودن مورد معامله ، عقد باطل است .

اگر جهت عقد در آن ذکر شود باید مشروع باشد و در صورت نامشروع بودن آن ، عقد باطل است.

شرایط مورد معامله (ماده ۳۴۸ قانون مدنی)

مورد معامله باید معین باشد.  معین بودن در برابر مررد بودن است . به این معنا که اگر بایع بگوید یخچال یا فرش خود را به تو فروختم و مشتری بپذیرد ، معامله باطل است .

مورد معامله باید مالیت داشته باشد به این معنا که برای فرد دارای سود باشد و سود انجام معامله بیش از زیان  آن باشد که این معیار در واقع معیاری نوعی و شخصی است . چه بسا  حشره ای که از نظر اکثریت احاد جامعه فاقد مالیت و ارزش باشد درحالی که برای یک حشره شناس دارای ارزش باشد فلذا فروش این حشره به این فرد صحیح خواهد بود .

بایع باید قدرت تسلیم مبیع را داشته باشد . اگر مورد معامله به گونه ای باشد که بایع قادر به تسلیم آن نباشد ، معامله باطل است مثل پرنده ای که در هوا در حال پرواز  است.

معامله مورد معامله نباید به موجب قانون ممنوع یا به موجب شرع نامشروع باشد . مثلا فروش نوزاد یا مواد مخدر که فاقد اثر قانونی است.

در صورتی که مبیع بصورت عین معین فروخته شود و در حال انعقاد عقد موجود نباشد ، عقد باطل است . مثلا اگر بایع اتومبیل موجود در پارکینگ خود را با اوصاف مقرر ان بفروشد در حالی که در زمان انجام عقد ، اتومبیل بر اثر اتش سوزی تلف شده باشد عقد انجام شده باطل است .

اقاله عقد بیع

عقد بیع با تراضی طرفین قابل اقاله و اصطلاحا تفاسخ است .

با اقاله عقد ، هر یک از عوضین به مالک سابق خود بازمیگردد

و در صورتی  که هر یک از عوضین تلف یا ناقص شده باشد ، در صورت مثلی بودن مثل و در صورت قیمی بودن قیمت آن داده خواهد شد .

اگر مال معیوب شده باشد ، آن مال همراه ارش آن تسلیم میشود .