فسخ قرارداد اجاره|شرایط فسخ قرارداد اجاره|نحوه فسخ قرارداد اجاره

فسخ قرارداد اجاره چیست

وب سایت حقوقی یاروکیل به معرفی و بررسی تخصصی فسخ قرارداد اجاره چیست؟ و شرایط فسخ قرارداد اجاره پرداخته تا بهترین نحو شما را از حق و حقوقتان آگاه سازد.

ویدیو مقاله فسخ قرارداد اجاره

مقدمه فسخ قرارداد اجاره

امروزه قراردادهای اجاره خانه به شکل روزانه در  آژانس های املاک منعقد می‌شود اما امکان دارد موجر یا مستاجر پس از انعقاد قرارداد به اسبابی نادم شوند و مبادرت به فسخ اجاره کنند. فسخ اجاره نامه در هر موقع امکان پذیر است و می تواند از طرف مالک و مستاجر بیان شود.

موضوع فسخ قرارداد اجاره سوالات بسیار زیادی را با خود دارد. مثل این که شرایط فسخ قرارداد به چه شکل است؟ آیا مالک و مستاجر در هر شرایطی امکان  فسخ اجاره را دارند؟ مبلغ فسخ قرارداد به چه طریقی مورد محاسبه واقع می شود؟

قوانین فسخ قرارداد اجاره

فسخ قرارداد اجاره
فسخ قرارداد اجاره

فسخ اجاره نامه یعنی یکی از دو طرف عقد موجر یا مستاجر و یا هر دو طرف مصمم شوند که قبل از زمان تعیین شده در قرارداد با علت های موجه و رعایت قانون به عقد اجاره خاتمه بخشند. قانون برای پیشگیری از هرج و مرج و اختلال مقرراتی را به منظور فسخ قرارداد اجاره مشخص نموده است که این شرایط کدام است. دو طرف قرارداد باید با در نظر گرفتن چارچوب قانونی به فسخ مبادرت کنند .مقررات راجع به فسخ قرارداد برای موجر و مستاجر فرق می کند. در حقیقت امکان فسخ اجاره نامه به وسیله موجر یا مستاجر تنها با وجود یک شرایط خاص امکان پذیر است.

قانون فسخ قرارداد اجاره خانه

قرارداد اجاره از جمله قراردادهای لازم است. یعنی پس از انعقاد قرارداد دو طرف قادر نیستند به جز در جایی که قانون مشخص نموده است عقد اجاره را بر هم زنند. بر اساس ماده ۳۶۹ قانون مدنی فسخ اجاره نامه با وجود خیار شرط وخیار تعذر تسلیم و خیار عیب و خیار تخلف شرط و خیار تخلف از وصف و انواع فسخ ذکر شده در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ تصویب شده است ممکن می باشد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره

بنا بر آن چه که پیشتر گفته شد فسخ اجاره نامه باید با در نظر گرفتن شروطی که در قانون مشخص شده است انجام شود. بنابراین دو طرف قرارداد قادر نیستند با علت های غیر از علت های قانونی اقدام به فسخ اجاره نامه نمایند. در بخشی از قانون فسخ قرارداد اجاره مطرح شده است که با در نظر گرفتن چه خیاراتی هریک از دو طرف قادرند اقدام به فسخ اجاره‌نامه کنند.

-در نتیجه اگر در قرارداد اجاره شرط خیار وجود داشته باشد با توجه به این شرط یکی از دو طرف یا شخص ثالث در مدت زمان مشخص اختیار فسخ قرارداد را خواهد داشت.

– اگر در عقد اجاره خیار تعذر تسلیم وجود داشته باشد، در صورتی که یکی از دو طرف قرارداد به وظایف خود اقدام نکند طرف مقابل قرارداد حق فسخ آن را خواهد داشت.

-در صورتی که در قرارداد اجاره خیار عیب جاری باشد، اگر عیب و نقصی در خانه محقق شود که در هنگام انعقاد عقد قرارداد در آن درج نشده است و نسبت به آن توافق و تراضی هم انجام نشده باشد، اختیار فسخ اجاره نامه برقرار است.

-اگر در قرارداد اجاره خیار تخلف از شرط مقرر شده باشد، چنان چه هنگام انعقاد قرارداد اجاره شرط های تعیین شده باشد اما یکی از دو طرف قرارداد به وظایف خود عمل نماید این امکان وجود دارد که طرف مقابل اجاره نامه را فسخ کند.

فسخ قرارداد اجاره
فسخ قرارداد اجاره

– اگر در عقد اجاره خیار تخلف از وصف جاری باشد، چنان چه پس از عقد قرارداد دو طرف متوجه شوند که خانه با مبلغی که پرداخت شده است ارزشش متفاوت می باشد مستاجر این امکان را خواهد داشت که اجاره نامه را فسخ کند

ویدیو فسخ قرارداد

فسخ قرارداد اجاره به وسیله مستاجر

-فسخ اجاره نامه بیشتر از سوی مالک اتفاق می‌افتد تا مستاجر. اما خیلی از زمان ها مستاجر تقاضای فسخ اجاره نامه را دارد. به همین سبب قانون شرایط فسخ قرارداد به وسیله مستاجر را مقرر نموده است که مستاجر با در نظر گرفتن شرایط مذکور قادر است اجاره نامه را فسخ کند. بر طبق ماده ۶ قانون و رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی در صورتی که ملک اجاره داده شده به مستاجر با شرایطی که در قرارداد اجاره نگارش شده است، توافق نداشته باشد ،با توجه به خیار رویت و تخلف وصف پس از رویت می توان قرارداد را فسخ نمود.

– در موضوعاتی که بر اساس شرایط اجاره حق فسخ مستاجر در اجاره نامه تعیین شده باشد، مثل برخی از عقد ها که  اجازه فسخ اجاره از طرف مستاجر محدود به علت های مخصوصی می شود. بنابراین ضرورت دارد که علت های فسخ قرارداد با تراضی دو طرف در اجاره نامه نگارش شود.

-در صورتی که همه یا بخشی از ملک اجاره داده شده تخریب شود یا در معرض تخریب واقع شود به شکلی که مستاجر قادر نباشد از آن بخش بهره ببرد و قابل تعمیر هم نباشد.

-گاهی اوقات اتفاق می‌افتد که مستاجر قبل از پایان مهلت قرارداد ، تصمیم به نقل مکان می گیرد. در این حالت باید از پیش به مالک اطلاع دهد. مثلاً مستاجری به علت مشغله کاری از شهری که خانه را اجاره نموده است باید به شهر دیگری منتقل شود. در این حالت اصولا موجر همکاری نموده و با کمک بنگاه های املاک تا نقل و انتقال مستاجر فعلی مستاجر جدید را جایگزین می کند.

فسخ قرارداد اجاره به وسیله موجر

-موجر همان مالک خانه می باشد. اما هنگامی که خانه در رهن و اجاره مستاجر قرار می‌گیرد جز در موضوعاتی که قانون مشخص کرده است قادر نیست اقدام به فسخ اجاره نامه کند.

فسخ قرارداد اجاره
فسخ قرارداد اجاره

مثلاً چنان چه صاحب خانه تصمیم به فروش خانه ای که در اجاره مستاجر است بگیرد، در شرایطی که حق فسخ اجاره نامه را در اختیار نداشته باشد مکلف است که مستاجر را به منظور تخلیه ملک راضی کند. این رضایت را می‌توان با شیوه های مختلف به دست آورد. مثل پرداخت خسارت در آن چیزی که مورد نظر مستاجر می باشد. یا خانه را با مستاجر به مالک جدید انتقال دهد.

-در قرارداد اجاره حتما نگارش می‌شود که اجاره بهای خانه باید به شکل ماهیانه به وسیله مستاجر پرداخت گردد.

وکیل ملکی در بوشهر: مستاجر مکلف است اجاره تعیین شده و مورد توافق در اجاره نامه را در زمان تعیین شده به مالک یا موجر بپردازد. در شرایطی که مستاجر به وظیفه خود عمل ننماید و در اعطای اجاره به مالک بد حساب درآید، در این حالت چنان چه در اجاره نامه شرط فسخ در شرایط عدم پرداخت اجاره بها درج شده باشد، مالک حق فسخ اجاره نامه را به علت عدم انجام شروط قرارداد خواهد داشت.

شرایط فسخ قرارداد قبل از موعد به وسیله موجر

-مستاجر بی آن که از مالک اجازه بگیرد، ملک را به شخص دیگری واگذار کند یا اجاره دهد.

– مستاجر بیشتر از یک هفته در پرداخت اجاره تعدیل بیندازد.

– مستاجر خانه را برای فعالیت های نامربوط مثل کارهای نادرست یا تجاری عمده به کار ببرد.

– مستاجر باید به مالک اجازه ورود به خانه برای انجام تعمیرات را بدهد. چنان چه مستاجر بدون علت قانونی از این کار جلوگیری کند یا در مورد خانه‌ای که در اجاره واقع شده است قصور نماید و تکالیفی که بر اساس قرارداد به او واگذار شده است به نحو صحیح انجام ندهد، موجر حق فسخ اجاره نامه قبل از موعد را خواهد داشت.

فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل

در بسیاری از موارد پیش می‌آید که قبل از تحویل خانه یکی از دو طرف قرارداد مالک و یا مستاجر اجاره نامه را فسخ می کند. یعنی مستاجر هنوز در خانه قرار نگرفته اما به اسبابی هر یک  از  طرفین متقاضی فسخ قرارداد قبل از تحویل ملک می باشند. در این صورت شرایط فسخ قرارداد برای هر یک از موجر و مستاجر فرق می کند.

از جمله ی این موارد عدم راستگویی مستاجر می باشد.

یعنی اظهارات مستاجر با توجه به شرایط مندرج در عقد اجاره با چیزی که به مالک اظهار داشته است فرق داشته باشد. مثل شرایط تاهل. اکثر مالکان بر اساس علت هایی خانه را فقط به اشخاص متاهل اجاره می‌دهند. اگر مالک شرط و تعهد را برای اجاره خانه درج کرده باشد و مستاجر خودش را  متاهل معرفی نماید اما بعدا معلوم شود که مجرد است، قادر به فسخ اجاره نامه قبل از تحویل ملک خواهد بود.

در برخی موارد نیز مالک به منظور اجاره خانه خود شرایط به خصوصی مثل تعداد فرزندان و نفرات را پیش‌بینی کرده و در عقد اجاره نیز درج می کند و مستاجر هم در مورد تعداد اشخاصی که قرار است در خانه مستقر شوند صداقت به خرج نداده است. در نتیجه مالک قادر است اجاره نامه را فسخ نماید.

فسخ قرارداد اجاره
فسخ قرارداد اجاره

فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل به وسیله مستاجر

-چنان چه خانه معیوب باشد اگر بعد از انعقاد قرارداد و قبل از تحویل ملک مستاجر نسبت به عیوب در خانه آگاه شود که مالک قادر نیست آن را پیش از سکونت مستاجر برطرف کند، مستاجر این امکان را خواهد داشت که اجاره نامه را فسخ نماید. البته این موضوع پس از ارائه خانه نیز میسر است.

مثلاً در قراردادی درج شده است که خانه دارای پارکینگ می باشد اما مستاجر قبل از آن که در خانه مستقر شود آگاه می شود که خانه دارای پارکینگ نیست و حیاط خانه به عنوان پارکینگ معرفی شده است. در این حالت مالک قادر نیست این مشکل را برطرف کند و مستاجر این امکان را می یابد که اجاره نامه را فسخ کند.

عدم تحویل به موقع خانه

مالک موظف است که بر اساس زمانی که در قرارداد درج شده است خانه را به مستاجر تحویل بدهد. چنان چه مالک در مورد انجام این کار قصور به خرج دهد مستاجر قادر است اجاره را فسخ کند. اما این را باید در نظر داشت که مستاجر اول باید به وسیله قانون صاحب خانه را برای تحویل ملک راضی کند.

اگر پس از انجام اقدامات قانونی موجر خانه را تحویل داد دیگر لازم نیست اجاره‌نامه فسخ شود. اما اگر مالک با اعمال فشار هم ملک را به مستاجر ارائه نکرد، مستاجر حق فسخ اجاره نامه را خواهد داشت.