وکیل اثبات مالکیت در شیراز|مشاوره تلفنی رایگان و 24 ساعته

وکیل اثبات مالکیت در شیراز

وب سایت حقوقی یاروکیل

وکیل در شیراز و مشاور حقوقی

(0922-519-24-08)

قبول وکالت در دعاوی

حقوقی

خانواده

کیفری

تصادفات

انقلاب

ویدیو وکیل اثبات مالکیت در شیراز (مهدی حنیور دانشجوی حقوق)

وکیل پایه یک اثبات مالکیت در شیراز

از دشوارترین دعاوی ملکی که در مراجع قضایی با آن مواجه می شویم دعوای اثبات مالکیت ملک می باشد. از آن حیث که در محاکم آرا متعارضی در رسیدگی به پرونده های این موضوع به وجود می‌آید و نیز به سبب عدم آگاهی افراد یا در برخی موارد عدم تسلط کافی وکیل و قضات بر قوانین و رویه ها روند دادرسی به دعوی اثبات مالکیت ملک طولانی می‌شود که نتیجه آن عدم دسترسی به مطلوب پرونده می باشد.

بنا بر این هر  چند نفر خودشان را مالک یک مال می‌دانند که حاصل آن اختلاف و دعوا میان آن ها خواهد بود، برای حل و فصل این دعوا هر شخصی که ادعای مالکیت مال را دارد باید با استفاده از اسناد و مدارک اثبات مثل شاهد سند یا اماره ید صحیح بودن ادعای خود را ثابت نماید. پس اگر این مشکل برای کسی پیش آید جزا ارائه دلایل محکمه پسند قاضی راه دیگری نخواهد داشت.

با توجه به ماده ۲۲و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک در موضوع املاکی که سند مالکیت دارند، دادگاه آن کسی را مالک می داند که سند اصلی مالکیت به نام او باشد.

  جهات اثبات مالکیت

به منظور اثبات مالکیت ملک، ضرورتی ندارد که مبایعه نامه و قرارداد وجود داشته باشد. چون این امکان وجود دارد که مالکیت به شکل های مختلف انتقال یافته باشد. مثلاً مالکیت ملک به شکل قهری،  یا به وسیله ارث به مالک منتقل شده باشد در این حالت دعوای اثبات مالکیت ملک اقامه می شود. آن کس که ادعای مالکیت دارد باید با استفاده از دلایلی مثل سند و شهادت شهود یا تصرف و غیره ادعای خود را ثابت کند.

 سند

یکی از مهمترین دلایل اثبات مالکیت، سند مالکیت می باشد. بر اساس قانون، اموالی مثل املاک در دفاتر اسناد رسمی ثبت و تنظیم می شود و مراجع قضایی تنها فردی را که مال نامبرده به اسم او ثبت شده، به عنوان مالک مال می دانند.

شاهد

درست است که سند دلیل بسیار قوی برای اثبات مالکیت می باشد، اما اثبات مالکیت به وسیله شاهد هم میسر است. زیرا در خیلی از مواقع این امکان وجود دارد که با به کار بردن شاهد، مالکیت بر اموال را اثبات کرد. نکته قابل توجه این که شهادت هر شاهدی دارای اعتبار نیست. شاهد باید خصوصیاتی داشته باشد که مورد قبول قانون گذار قرار بگیرد. قبل از انقلاب اسلامی در مورد شهادت شهود، محدودیت ایجاد شده بود. اما بعد از انقلاب دایره ی شهادت شهود گسترش یافت.

وکیل پایه یک اثبات مالکیت در شیراز
وکیل پایه یک اثبات مالکیت در شیراز

 تصرف مال

وقتی کسی مالی را تصرف کرده است، برای اثبات مالکیت خود به دلیل نیاز ندارد درواقع اثبات مالکیت او بر دوش کسی است که می‌خواهد خلاف تصرف را ثابت کند.  و الا اگر غیر از این باشد، باید در دادگاه ثابت کند که به وسیله نقل و انتقال، مال موضوع دعوا به او واگذار شده است.

مالکیت از طرق دیگری مثل اماره ی تصرف یا وقوع یکی از وسایل تملک، مثل عقود و قراردادها و اخذ به شفعه و حیازت مباحات و ارث نیز قابل اثبات می باشد. امروزه کافی است سند مالکیت را شخص در اختیار داشته باشد، همان نمایانگر تصرف او تلقی می شود. پس تسلط مادی بر اموال تنها شاخصه ی شناخته شده ی تصرف نمی باشد. مثلاً فردی که سند منزلی را به اسم خود در دست دارد، مالک آن خواهد بود. بی آن که حتی در خانه ساکن باشد و آن را تصرف کند.

وکیل پایه یک اثبات مالکیت در شیراز
وکیل پایه یک اثبات مالکیت در شیراز

قرارداد کتبی یا شفاهی

وقتی خواهان در جایگاه مدعی اثبات مالکیت قرار می گیرد باید نسبت به اثبات وجود قرارداد یا دلایلی مبتنی بر انتقالی مالکیت عمل کند که عموماً در این صورت با ارائه سند عادی نسبت به اثبات وجود قرارداد اقدام می نماید. خواهان دعوای اثبات مالکیت سند عادی یا دلیلی به جای سند رسمی مثل عقد شفاهی در اختیار دارد. که در مورد دوم باید این گونه از قراردادها را با دلایل دیگر به اثبات برساند.

اما به منظور طرح دعوای اثبات مالکیت این که فقط سند یا قرارداد یا دلایلی مبتنی بر موجودیت قرارداد شفاهی و عادی وجود داشته باشد کافی نمی باشد. همین که خواهان بتواند وجود یک قرارداد یا روش های قانونی نقل و انتقال ملک را به اثبات برساند، کار اثبات  او خاتمه می یابد و خوانده دعوا باید اشکالی به اعتبار سند عادی خواهان وارد کند تا در مقام دفاع از خود برآید و چنان چه دلیلی از سوی خوانده بر بی اعتباری قرارداد اثبات شده است  از طرف خواهان ارائه گردد.

این بار اثبات بی اعتباری قرارداد هم بر دوش خواهان قرار می گیرد که ادعای اعتبار قرارداد کرده است. چون ممکن است قرارداد به شکل معتبر تنظیم شده باشد اما به دلایل قانونی پس از تنظیم قرارداد مثل فسخ و اقاله و ابطال شده باشد. وقتی خوانده به شکل تاثیرگذاری از حق خود دفاع می‌کند خواهان باید اعتبار قرارداد خودش را به اثبات برساند.

پیشنهاد گروه حقوقی داد سرایار در این مورد این است که شخص چه در جایگاه خوانده باشد، چه در جایگاه خواهان، به منظور اثبات حقانیت خود باید به وکیل با تجربه مراجعه نماید تا با روش های قانونی حقانیت ادعای او را اثبات کند.

درخواست الزام به تنظیم سند

ازجمله شرایطی که در طرح دعوای اثبات مالکیت مطرح می شود و باید مورد رعایت قرار بگیرد اقامه خواسته الزام به تنظیم سند در جوار اثبات مالکیت می باشد. خصوصاً وقتی که دارنده سند عادی در برابر دارنده سند رسمی اراده به اثبات مالکیت کند.

مرجع صالح رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت

دعوای راجع به اثبات مالکیت اموال غیر منقول در دادگاهی مطرح می‌شود که آن مال غیرمنقول در آن جا واقع شده است. بنابراین دادگاه صالح به رسیدگی اموال غیر منقولی که در مورد آن ادعای مالکیت شده است، دادگاه حوزه همان مال غیر منقول می باشد که در آن قرار گرفته است. حتی اگر خوانده یا خواهان در مکانی که مال واقع شده اقامت نداشته باشند.

اسناد ضروری به منظورطرح دعوای مالکیت

وقتی شخصی یا وکیل او قصد طرح دعوای مالکیت را داشته باشد، باید مدارکی را به مرجع قضایی ارائه کند. از جمله:

-درخواست استعلام

-کپی تصدیق سند یا قرارداد

-کپی تصدیق رسید پرداخت وجه وجود

-استماع شهادت شهود و مطلعین

– تحقیقات محلی اگر مورد نیاز باشد

 شیوه اقامه دعوای اثبات مالکیت

وقتی فردی بر مال منقول یا غیرمنقولی تصرف از نوع مالک دارد، نشان دهنده مالکیت او می باشد و شخصی که خلاف آن را ادعا می کند باید دعوا را به اثبات برساند.

اماره ی تصرف یا قاعده‌ ی ید شرایطی دارد. از جمله ان که فردی که مال در ید او می باشد، با اراده و قصد مالک بودن، مال را در تصرف داشته باشد. شرط دیگر این که چنان چه ثابت شود به دلیل غیر قانونی  ملک به او واگذار شده است، این موضوع سبب لطمه زدن به اماره ی تصرف خواهد شد.

در هنگام اقامه دعوای اثبات مالکیت ،خواهان آن فردی است که به شکلی ادعای مالکیت ملک را دارد و خوانده شخصی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته و اگر فروشنده های قبلی هم وجود داشته باشند باید همه آن ها طرف دعوا واقع شوند. در بیشتر اوقات رعایت نکردن این موضوع سبب صدور قرار رد دعوا می شود.

بعد از ارجاع پرونده به شعبه صالح، جلسه رسیدگی تشکیل شده و مدارک و مستندات مدعی مورد بررسی قرار می گیرد. چنان چه حقانیت خواهان محرز شد، دادگاه حکم اثبات ‌مالکیت او  را صادر می کند. رای اثبات مالکیت نیازی نیست که در مورد آن اجراییه صادر شود و بعد از این که قطعی شد، محکوم له، مالک رسمی ملک خواهد بود و قادر است از حق مالکانه ی خود بهره ببرد. در شرایطی که ملک موضوع دعوای اثبات مالکیت در تصرف فرد دیگری باشد، مدعی قادر است دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را هم زمان اقامه کند.

نکته ی قابل توجه این که دعوای اثبات مالکیت از دسته دعاوی مالی می باشد و هزینه دادرسی آن با در نظر گرفتن قیمت منطقه‌ای ملک مورد دعوا احتساب می‌شود.

دعوای اثبات مالکیت املاک ثبتی

املاکی که دارای سابقه ثبتی هستند، در دعوای اثبات مالکیت آن ها قابل شنیدن نمی باشد و این موضوع با استناد به مواد ۲۲ و ۲۴ و ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک توضیح داده شده است.

با توجه به ماده ۲۲ قانون مذکور وقتی ملکی بر اساس قانون در دفتر ثبت اسناد و املاک ثبت شد، دولت تنها کسی را که ملک به نام او ثبت شده یا کسی که ملک به او واگذار شده است و انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک از مالک رسمی به او ارث رسیده باشد، مالک می داند از املاکی که پیشینه ثبتی دارند، دولت در مورد آن ها فقط کسی را مالک می داند که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد. واگذاری املاکی که پیشینه ی ثبتی دارند با انتقال رسمی ملک صورت می گیرد و تنها تایید و تنفیذ قرارداد و اعلام صحت آن ایجاد مالکیت نمی نماید.

وکیل پایه یک اثبات مالکیت در شیراز
وکیل پایه یک اثبات مالکیت در شیراز

 ثابت کردن مالکیت ورثه

ورثه متوفی به دو گروه تقسیم می شوند:

یکی از افرادی که با توجه به قانون رایج کشور، به آنها سهم الارث تعلق بگیرد.

دیگری افرادی که با توجه به وصیت نامه متوفی به ارث برسند.

در  گروه اول،  شخصی که به دلیل روابطی سببی و یا نسبی مثل همسر و فرزندان یا پدر و مادر وارث شده است قادر است بعد از این که مراحل انحصار وراثت را از سوی دادگاه گذراند، مالکیت خود بر اموال را ثابت نماید. در این حالت دادگاه سهم هر فرد را بعد از صدور گواهی انحصار وراثت را تعیین می‌کند. یعنی به شکل دقیقی افراد را در جریان می‌گذارد که هر شخص چه سهمی از اموال منقول و غیرمنقول متوف را می‌تواند داشته باشد. پس حکم دادگاه، به منظور اثبات مالکیت کفایت می‌کند.

در مورد گروه دوم شخصی که به هر شکل نامش در وصیت نامه درج شده باشد باید مضاف بر گواهی انحصار وراثت ، وصیت نامه متوفی را هم به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه بعد از ملاحظه مدارک مربوطه آن شخص را تعیین می‌کند. در این حالت هم رای دادگاه مالکیت را اثبات می نماید.

پس اگر شخصی در اثبات مالکیت خود مشکلی داشته باشد، قادر است از وصیت‌ نامه معتبر متوفی بهره گیری کند. لازم به ذکر است برای این منظور باید نام وارث و اموالی که به او تعلق گرفته است، در وصیت نامه ذکر شده باشد.

باید بگوییم که یک حالت سوم را هم می توان متصور شد و آن در واقع ترکیبی از دو مورد بالا می باشد. به این مفهوم که اگر فردی علاوه بر این که جزو وراث قانونی متوفی تلقی شود، نامش در وصیت نامه متوفی ذکر شده باشد و اموال اضافی به او تعلق بگیرد. حالت سوم ایجاد می‌شود. در این حالت روند رسیدگی مانند مراحل فوق است. یعنی وصیت نامه به اضافه ی گواهی انحصار وراثت باید به مرجع قضایی صالح ارائه شود تا مالکیت اثبات گردد.

 وکیل در پرونده اثبات مالکیت در شیراز

بسیار روشن است که استفاده از یک وکیل متخصص ملکی در شیراز و کار بلد در پرونده دعاوی اثبات مالکیت به سبب اشراف و تسلط وکلا بر قوانین ملکی و ثبتی، راهنمایی بسیاری به رفع و حل و فصل پرونده می کند و نتایج بهتری را در این زمینه به ارمغان می آورد.

وکیل پایه یک اثبات مالکیت در شیراز
وکیل پایه یک اثبات مالکیت در شیراز