وکیل اجاره در اصفهان|مشاوره تلفنی سریع و 24 ساعته

وکیل اجاره در اصفهان

وب سایت حقوقی یاروکیل

وکیل در اصفهان و مشاور حقوقی در اصفهان

(09225192408)

ویدیو مقاله وکیل اجاره در اصفهان

وکیل دعاوی موجر و مستاجر در اصفهان

اجاره عقدی است که به موجب آن ، منافع مال در ازای اجرت معلوم واگذار می شود .

صاحب مال ، موجر و اجاره کننده ی مال ، مستاجر است .

به مورد اجاره عین مستاجره و به اجرت مقرر ، اجاره بها گفته می شود .

مورد اجاره می تواند هر یک موارد زیر باشد :

  • اشیا
  • حیوان
  • انسان

در قانون مدنی به تفصیل در خصوص هر یک و مقررات حاکم بر  آن ها توضیح داده شده است .

در این مقاله قصد داریم به یکی از انواع دعاوی حقوقی ، یعنی دعاوی بین موجر و مستاجر بپردازیم .

قوانین

در خصوص اجاره ی محل سکنی و یا محل کسب و پیشه ، در نظام حقوقی ایران قوانین مختلفی تصویب شده است که حسب مورد قابلیت اجرا دارند .

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

این قانون ، در حمایت  از حقوق مستاجران اماکن مسکونی و تجاری وضع شده بود تا در زمان خود ، بتواند از مشکلات اقشار ضعیف جامعه اندکی کاسته باشد .

در حال حاضر این قانون ، برای قرار داد های اجاره ای که در سال تصویب آن منقعد شده است ، حاکم است .

در حال حاضر ،اغلب  قرارداد های منعقد شده در سال ۵۶ و همچنان پا برجا ، قرار داد های کسب و پیشه هستند و باید بگوییم که در حال حاضر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال  ۵۶ عملا برای قرارداد های محل های کسب و پیشه کاربرد دارد .

دعاوی بین موجر و مستاجر

  • تعدیل اجاره بها
  • فسخ قرارداد
  • الزام به تنظیم قرارداد اجاره
  • درخواست تخلیه ی عین مستاجره
  • مطالبه ی حق کسب و پیشه
  • الزام به تعمیر عین مستاجره
  • مطالبه ی خسارت
  • مطالبه ی اجاره بها

در ادامه به طور مختصر به دو تا از دعاوی فوق خواهیم پرداخت .

تعدیل اجاره بها

ممکن است در طی  دوران اجاره ، هزینه زندگی ترقی و یا تنزل کرده باشد ، که این امر بستگی به شرایط اقتصادی جامعه دارد ؛ در صورتی که جامعه دچار تورم و عدم ثبات اقتصادی باشد ، هزینه زندگی ممکن است ترقی و یا تنزل  پیدا کند .

در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ ،  در خصوص این امر مقرره  ای تعیین شده است تا گامی در جهت متناسب کردن میزان اجاره بها با شرایط اقتصادی جامعه برداشته شده باشد .

وکیل ملکی در بوشهر: به موجب این ماده ، هر یک از موجر و مستاجر در صورتی که هزینه های زندگی بر حسب مورد ترقی و یا تنزل پیدا کرده باشد ، می ‌توانند از محکمه تقاضای تعدیل میزان اجاره بها را داشته باشند ؛ برای این امر باید شرایطی موجود باشد :

وکیل-اجاره-در-اصفهان
وکیل-اجاره-در-اصفهان
  • مدت اجاره در اجاره نامه منقضی شده باشد
  • سه سال تمام از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره گذشته باشد و یا سه سال تمام از تاریخ حکم قطعی دادگاه مبنی بر تعدیل اجاره بها گذشته باشد .

با وجود شرایط بالا در صورتی که هزینه های زندگی در ترقی پیدا کرده باشد موجر می تواند از دادگاه درخواست تعدیل اجاره بها را به منظور افزایش میزان میزان اجاره بها داشته باشد در این صورت دادگاه با احراز شرایط و متناسب با نرخ عادله روز اجاره بها را تعدیل و افزایش خواهد داد حکم دادگاه در این موارد قطعی و غیر قابل اعتراض می باشد در صورتی که هزینه های زندگی تنزل پیدا کرده باشد مستاجر میتواند از دادگاه درخواست تعدیل اجاره بها به منظور کاهش میزان اجاره بها را داشته باشد و در این صورت دادگاه باید شرایط لازم را بررسی کرده و در صورتی که خواسته مستاجر مطابق با شرایط پیش گفته باشد حکم کاهش میزان اجاره بها به نرخ عادله روز دهد و همانطور که گفتیم این حکم دادگاه قطعی و غیر قابل اعتراض می باشد

مابه التفاوت اجاره بها

هر یک از موجر و مستاجر می ‌تواند ضمن  درخواست تعدیل اجاره بها از دادگاه ، دستور پرداخت مابه التفاوت میزان اجاره بهای پرداختی با میزان اجاره بهای تعیین شده توسط دادگاه را مطالبه کند .

مابه التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست به دادگاه تا زمان صدور حکم محاسبه  می ‌شود و در صورتی که محکوم علیه از اجرای حکم خودداری کند ، محکوم له می تواند خسارت تاخیر تادیه را از زمان قطعیت حکم تا زمان اجرای حکم به نرخ مقرر شده در قانون از محکوم علیه مطالبه نماید .

وکیل-اجاره-در-اصفهان
وکیل-اجاره-در-اصفهان

به طور مثال موجر با توجه به افزایش هزینه های زندگی و با داشتن شرایط مقرر از محکمه تقاضای تعدیل اجاره بها را در خواست می ‌کند .

میزان اجاره بهای سابق بر فرض مثال از قرار ماهی یک میلیون تومان است و دادگاه با توجه به نرخ تورم در جامعه میزان اجاره بها را یک میلیون و پانصد هزار تومان مقرر می کند .

حال اگر تاریخ تقدیم دادخواست به محکمه ۱ فروردین  و تاریخ صدور حکم ۱ تیر باشد ، در این صورت موجر می تواند از دادگاه مطالبه مابه التفاوت میزان اجاره بها را از زمان ۱ فروردین تا ۱ تیر درخواست کند .

در این صورت مستاجر در صورتی که اجاره بها را پرداخته باشد ، موظف است برای هر ماه پانصد هزار تومان به موجر به عنوان مابه التفاوت اجاره بها بپردازد و در غیر این صورت ملزم به پرداخت  خسارت تاخیر تادیه خواهد شد .

فسخ قرارداد

در قانون روابط موجر و مستاجر برای اعمال حق فسخ اجاره شرایطی مقرر شده است .

حق فسخ مستاجر

مستاجر در صورت وجود هر یک از شرایط زیر می تواند از دادگاه صدور حکم به فسخ اجاره را تقاضا نماید :

  • در صورتی که برای عین مستاجره در ضمن قرارداد اجاره اوصافی تعیین شده باشد و پس از انعقاد قرارداد مستاجر عین مستاجره را فاقد اوصاف مذکور بیابد ، در این صورت با توسل به خیار تخلف از وصف ،  مستاجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت .
  • در صورتی که عین مستاجره در مدت اجاره به گونه‌ای معیوب شود که از قابلیت انتفاع خارج شده باشد و نتوان از آن رفع عیب نمود .
  • اگر مستاجر در خلال مدت اجاره فوت شود ، با توافق تمامی وراث ، اجاره قابل فسخ خواهد بود .
  • زمانی که مورد اجاره به صورت کلی و یا جزئی در معرض خرابی باشد و نتوان آن را تعمیر کرد و همچنین در صورتی که خرابی مورد اجاره برای بهداشت و سلامت مضر بوده باشد ، مستاجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت .
  • ممکن است در ضمن قرارداد اجاره برای مستاجر خیار شرط در نظر گرفته شده باشد در این صورت مستاجر می تواند با اعمال حق فسخ خود ، قرارداد اجاره را فسخ نماید .

حق فسخ موجر

در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ ، برای فسخ قرارداد توسط موجر شرایطی  در نظر گرفته شده است . از جمله این شرایط می توان  به موارد زیر اشاره کرد :

  • ممکن است در ضمن قرارداد اجاره برای مستاجر حق انتقال به غیر در نظر گرفته نشده باشد . در این صورت اگر مستاجر بدون رضایت موجر اقدام به انتقال مورد اجاره به شخص ثالثی کرده باشد ، در این صورت موجر می تواند از محکمه تقاضای صدور حکم فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستاجره را داشته باشد .

    وکیل-اجاره-در-اصفهان
    وکیل-اجاره-در-اصفهان
  • در صورتی که عین مستاجره به منظور ایجاد شغل خاصی اجاره شده باشد و مستاجر بدون رضایت موجر شغل تعیین شده را تغییر دهد به صورتی که عرفاً مشاوره شغل سابق نباشد در این صورت مستاجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت .
  • مستاجر باید به صورت متناسب از مال مورد اجاره استفاده کند و مانند یک امین رفتار نماید ؛ در صورتی که مستاجر در استفاده از عین مستاجره تعدی و یا تفریط کرده باشد ، در این صورت برای موجر حق فسخ قرارداد اجاره ایجاد خواهد شد .
  • اگر مستاجر از پرداخت مال الاجاره خودداری کرده و حتی با اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نیز اجاره بها را نپردازد ، در این صورت نیز موجب می تواند  اجاره را فسخ کند .

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال  ۷۶

قراردادهای اجاره ای که از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد مشمول این قانون هستند .

قراردادهای اجاره ای مشمول این قانون خواهند بود که به صورت رسمی تنظیم شده باشد و در صورتی که به صورت عادی تنظیم می شوند لزوماً باید در دو نسخه و با حضور دو شاهد به امضای طرفین قرارداد رسیده باشد و همچنین باید مدت اجاره به ‌طور معین در اجاره نامه قید شود .

تخلیه ی عین مستاجره

مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ برخلاف قانون مصوب سال ۵۶ با انقضای مدت اجاره مستاجر محکوم به تخلیه عین مستاجره به درخواست موجر خواهد بود .

در صورتی که اجاره نامه به صورت رسمی تنظیم شده باشد ، اجرای تخلیه عین مستاجره ظرف یک هفته توسط دایره اجرای ثبت انجام  می ‌گیرد و اجاره نامه به صورت عادی تنظیم شده باشد ، در این جا ظرف یک هفته تخلیه عین مستاجره توسط مراجع قضایی انجام خواهد گرفت .

اگر موجر از مستاجر مبلغی را عنوان ودیعه گرفته باشد ، که اصطلاحاً به آن در عرف جامعه مبلغ پیش پرداخت و یا رهن  گفته می شود ، عین مستاجره توسط مستاجر منوط به پرداخت این مبلغ به صورت کامل از جانب موجر به مستاجر خواهد بود .