وکیل اجاره در شیراز|مشاوره تلفنی رایگان و 24 ساعته

وکیل اجاره در شیراز

وب سایت حقوقی یاروکیل

وکیل در شیراز و مشاور حقوقی

(0922-519-24-08)

قبول وکالت در دعاوی

حقوقی

خانواده

کیفری

تصادفات

انقلاب

ویدیو مقاله وکیل اجاره در شیراز

وکیل پایه یک اجاره در شیراز

در دوره های مختلف قرارداد اجاره حائز اهمیت بسیاری بوده است به طوری که مقررات مختلفی در این زمینه به تصویب رسیده و همین امر بیان گر اهمیت این موضوع می باشد در روزگار کنونی و چند سال اخیر هم این موضوع و اهمیت آن انکار ناپذیر است است اجاره و قرارداد اجاره خانه اولین گزینه ای است که برای بسیاری از مردم گزینه دومی در اختیار ندارند. بسیاری از مردم که ناتوان از خرید خانه هستند تنها یک راه برای داشتن سرپناه دارند و آن هم اجاره خانه است .

  عقد اجاره تملیکی

آن چه مورد نظر قانونگذار ما در قانون مدنی است این بوده که عقد اجاره تملیکی است و منفعت آن به مستاجر می رسد.  یعنی مستاجر بعد از عقد مالک منافع ملک مورد اجاره می گردد. البته در این نظر قانون گذار بیشتر بحث بر روی اثر اجاره یعنی انتقال مالکیت منافع عین مستاجره به مستاجر است.

بنابراین اگر در زمان اجاره منفعت عین به جهت تباه شدن یا نقص عین زائل  شود این عقد نسبت به آینده باطل خواهد شد و اجاره منفسخ شده و میزان اجاره به مستاجر مسترد می گردد. اگر این نظر وکیل پایه یک دادگستری  را قبول کنیم عقد اجاره موجب تملیک منافع در آینده مال می باشد و برای اینکه تملیک انجام شود باید جزئیات منفعت محقق شود .

نتیجه آنکه وقتی اجاره محقق می شود و عین به مستاجر تسلیم می شود همه منافع در مدت زمان اجاره به تملک خود در می آید در مقابل مستاجر هم موظف است است که مبلغ اجاره را به صورت نقدی تسلیم نماید و این امکان برای اون نیست که پرداخت آن را مشروط به سپری شدن موعد کند.

اگر مورد اجاره تباه گردد حاکی از آن است که از ابتدا که عقد منعقد شده است صلاحیت برای کسب منفعت  نسبت به مدت زمان باقی مانده وجود نداشته و عقد باطل بوده است .

وکیل پایه یک اجاره در شیراز
وکیل پایه یک اجاره در شیراز

عقد اجاره معوض

وکیل در شیراز معتقد است وقتی اجاره را عقدی معوض تعریف کنیم. مالکیت منافع در ازای عوض مشخص انجام می گردد. بدین معنا که مستاجر هم مالی را به موجر می پردازد یا تعهد پرداخت می نماید. وقتی عوض در عقد اجاره وجود دارد است زمانی که منافع مورد تملک قرار می گیرد یکی از عناصر اصلی عقد اجاره خواهد بود بر مسبب اگر اجاره تعیین نشود یا در مورد بی عوض بودن اجاره توافق صورت گیرد عقد باطل می شود. بنابر این وجود عوض متناسب به ذات عقد اجاره است و با یک قرارداد و توافق خصوصی این امکان وجود ندارد که  ذات عقد را زائل نمود.

مفهوم اجاره بها( اجرت المسمی) و اجرت المثل(بهره بها)

در عقد اجاره آنچه که رایج است، وجه می باشد. اما از این موضوع نمی‌توان چنین  گفت که اموال دیگری برای عوض قرار گرفتن میسر نیست.  چون حتی منفعت و حق و دین هم این امکان را دارند که عوض قرار بگیرند. این امکان وجود دارد که صاحب ملک مورد اجاره را  در مقابل  تملک عین معین و مشخص منتقل کند یا طلبی را که از مستاجر دیگری دارد به عنوان مبلغ اجاره قبول کند و یا تملیک منافع در مقابل منافع مال دیگر قرار بگیرد .مثلاً شخصی ویلای خود را به مدت چهار ماه اجاره دهد و همین اجاره منافع خانه مسکونی مستاجر قرار داده شود .

پس عوضی را که دو طرف در مورد اجاره اشیا نسبت به آن تراضی می کنند در اصطلاح اجرت المسمی یا اجاره بها و در اجاره اشخاص اجرت می گویند. اما هر آنچه که فرد در مقابل استفاده از منافع مال باید بپردازد. با این استناد که درمورد مقدار آن توافقی وجود ندارد و میزان آن توسط کارشناس مشخص می شود که در اصطلاح به

آن اجرت المثل یا بهره بها گفته می شود. تعهد به پرداخت اجرت المثل مستند به قرارداد نیست  در ازای بهره بردن از منافع پرداخت می‌شود.

وکیل پایه یک اجاره در شیراز
وکیل پایه یک اجاره در شیراز

انواع عقد اجاره :

اجاره بر  ۳ قسمت است: اجاره اشیا اجاره حیوانات و اجاره اشخاص. البته قانون مدنی حیوان را در گروه اشیا قرار داده است. برخی از فقها معتقدند موضوعات مربوط به اجاره حیوانات مخصوص به خود آن ها است و باید آن را از اشیا جدا نمود .در مورد اجاره انسان از آن جایی که این بخش از قانون مدنی جدا شده است در حوزه حقوق کار قرار می گیرد یعنی فردی که به عنوان اجیر در خدمت صاحب کار قرار می گیرد صاحب کار منافع کارش را به اجیر منتقل می کند. در مورد اجاره اشیا هم زیر مجموعه هایی مطرح است به آثار آن در قانون این حائز اهمیت می باشد. مانند اجاره املاک که قوانین مخصوص به خود را دارد و این موضوع در مورد محل سکونت و محل کسب فرق می کند.

وکیل اجاره در اصفهان: این را هم باید در نظر گرفت که گاه یک قرارداد اجاره شامل اجاره اشخاص و اشیا می باشد.

تعهد مستاجر و پرداخت اجاره بها

آن چه در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر آمده است با این عنوان شروع کرده است که مستاجر باید… از بخش نخست این ماده متوجه می‌شویم که بند ۳ ماده ۴۹۰ قانون مدنی را تکرار نموده است و در واقع تاکید نموده که سر رسید پرداخت بهای اجاره از توافق طرفین تبعیت می کند. اما در بخش دوم این ماده متوجه می شویم اجاره بها را می توان از طریق دفتر تنظیم اسناد رسمی هم دریافت نمود و این موضوع سبب می‌شود که تملیکی بودن عقد اجاره را زیر سوال قرار دهد.

در توضیح باید بگوییم از آن جایی که عقد اجاره سبب می شود مالکیت همه منافع زمان اجاره به مستاجر را واگذار شود و وقتی عین مستاجره به مستاجر تسلیم می گردد به معنی تسلیم منافع هم می باشد اگر زمان مشخصی در عقد تعیین شود مستاجر باید نقدا اجاره را بپردازد اما در مورد  اجاره در عرف متوجه می‌شویم که موعد اجاره را آخر هر ماه تعیین می‌کند. صاحب ملک ده روز پس از آخر هر ماه یا هر زمانی که بین آنها توافق شده است این امکان را دارد برای مطالبه اجاره بها اقدام نماید بنابراین اگر سر رسیدی مشخص نشده باشد اصل بر این است که زمان پرداخت اجاره بها آخر هر ماه می باشد. این اصل را از ظاهر قانون مدنی می توان به دست آورد که البته با حکم تفسیری قانون در تضاد است. مضاف بر آن برای صدور اجراییه به منظور دریافت اجاره بها دو زمان ده روزه به مستاجر اعطا می شود که زمان اول برای امکان درخواست و رجوع به دفتر از زمان سررسید پرداخت می باشد و مهلت دوم جهت صدور اجراییه از زمان ابلاغ اخطار دفتر تنظیم اسناد رسمی  است.

وکیل پایه یک اجاره در شیراز
وکیل پایه یک اجاره در شیراز

شرایط فسخ عقد اجاره :

روابط حقوقی میان موجر و مستاجر با اتمام زمان اجاره زائل می شود. از مفهوم فسخ اجاره در قانون  ۱۳۶۲ با مفهوم آن در قانون مدنی یکی می باشد. در عقد اجاره  اثر فسخ مربوط به زمان آینده می باشد جزء اینکه سبب خیار از زمان عقد ایجاد شده باشد. با توجه به مقرراتی که قانون مدنی برای اجاره محل سکونت وضع کرده است  دیگر نیازی به وضع قوانین مربوط اجاره نمی‌باشد.

فسخ اجاره توسط مستاجر

عموما فسخ اجاره از سوی مستاجر انجام نمی شود و گرایش او برای حفظ رابطه حقوقی بین او و موجر است است جز در مواردی که بهره بردن از منفعت مورد اجاره میسر نباشد. در ماده ۶ قانون موارد فسخ از سوی مستاجر را می توان ملاحظه نمود.

وکیل ملکی در بوشهر: اگر مورد اجاره با اوصافی که در اجاره نامه آمده است مطابقت نداشته باشد. در مورد خیار تخلف از وصف در ماده ۴۱۵ قانون مدنی می‌خوانیم که همین موضوع در مورد اجاره محل کسب و پیشه و مسکن هم جاری است.

در جایی که بر اساس شرایط اجاره حق فسخ برای مستاجر ایجاد شود که شامل دو مورد است: حق فسخی که بر اساس شرط برای مستاجر ایجاد شود مثل اینکه شرط شود هر زمان در مدت اجاره در جای دیگری مستاجر مشغول به خدمت اداری شود حق فسخ اجاره را تا مدت ۱۰ روز دارد. خیاری که بر اثر تخلف از شرایط عقد برای او به وجود بیاید مثل این که مالک بر اساس تعهدی که کرده آشپزخانه را مورد تعمیر قرار ندهد.

در صورتی که مورد اجاره به طور کلی یا جزئی در شرایط تخریب قرار گیرد به طوری که  بهره بردن از منفعت عین با نقص مواجه باشد و امکان تعمیر آن هم نباشد حق فسخ برای مستاجر ایجاد می شود.

فسخ اجاره از سوی موجر:

بر اساس ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۶۲ موجر این امکان را دارد که در مواردی اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه تقاضا کند:

وقتی که مستاجر مورد اجاره را به شکل کلی یا جزئی به شخص دیگری واگذار نماید یا به شکل عملی برای استفاده دیگری قرار دهد . اگر مستاجری که حق انتقال به غیر از او  سلب شده است مورد اجاره را به شخص دیگری انتقال دهد مالک می تواند بر اساس خیار تخلف از شرط اجاره نامه را  فسخ کند. اما باید توجه داشت این شرط صرفاً برای تخلیه نمودن ملک کفایت نمی کند.

بر اساس ماده ۴۸۹ قانون مدنی می خوانیم وقتی منافع عین مال به دیگری واگذار شده است باید دعوایی با حضور مالک و مستاجر اقامه شود و حق در مقابل هر دو آن ها ثابت گردد. شکی نیست که اجاره دوم باطل است و مالک باید  بطلان اجاره نامه دوم توأم با فسخ اجاره اول را از دادگاه تقاضا نماید. اما اگر منافع مال به مالکیت مستاجر درآمده باشد و مباشرت در انتفاع به شخص دیگر انتقال داده شده باشد متصرف هم باید در دعوا حضور یابد تا حق و هم در دادگاه ثابت شود و بعد دادگاه رای به حکم تخلیه دهد.

در جایی که در اجاره نامه حق فسخ اجاره زمان انتقال قطعی شرط شده باشد موجر می‌تواند اجاره نامه را فسخ کند .

از جمله موضوعات پر اهمیتی که باعث می شد حق فسخ برای موجر ایجاد شود زمانی است که مستاجر دچار افراط یا تفریط شود و مالک هم قادر به منع او نباشد. مخصوصاً در مواردی که مالک نمی تواند مستاجر را از اعمال خود باز دارد.

وکیل پایه یک اجاره در شیراز
وکیل پایه یک اجاره در شیراز