وکیل افراز در شیراز|مشاوره تلفنی رایگان و 24 ساعته

وکیل افراز در شیراز

وب سایت حقوقی یاروکیل

وکیل در شیراز و مشاور حقوقی

(0922-519-24-08)

قبول وکالت در دعاوی

حقوقی

خانواده

کیفری

تصادفات

انقلاب

وکیل افراز ملک مشاع در شیراز

وکیل افراز ملک مشاع در شیراز
وکیل افراز ملک مشاع در شیراز

در افراز باید ملک یا مال مشاع به نسبت مساوی وجود داشته باشد و فرقی نمی کند که این مال منقول باشد یا
غیر منقول. در هر دو صورت با داشتن شرایط قانونی برای آن مال یا ملک با درخواست هر یک از شرکا بررسی
صورت می گیرد. البته هر یک از شرکا می توانند اموال یا ملک مورد نظر را با مذاکره و رضایت یک دیگر مورد افراز قرار دهند. در صورت اختلاف یا نبود رضایت نیز هر یک از شرکا می توانند مراحل قانونی را از طریق مرجع ثبتی؛ پیگیری کنند و در صورت اعتراض نیز به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کنند.

زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه یافته تلقی می شود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و نیز در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد. هم چنین انجام افراز ملک مشاع باید طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع و با رعایت مقررات مربوط به آن انجام شود.

شرایط افراز ملک مشاع

به منظور افراز ، یک ملک مشاعی باید شرایطی داشته باشد در زیر مواردی که افراز یک ملک مشاع میسر نیست را شرح می دهیم:

– اگر تقسیم ملک  بر اساس قانون ممنوع باشد.

– شرکا در حین قرارداد شرطی مبنی بر عدم تقسیم درج کرده باشند.

– اگر تقسیم باعث شود، مال  یکی  یا چند شریک  از مالیت بیفتد،  تقسیم ممنوع می باشد. یعنی اجبار و اکراه به تقسیمی که با ضرر توأم باشد، جایز نیست.

– وقتی سند مالکیت ملک مشاعی معارض باشد تا زمانی که تعارض برطرف نشده است، نمی توان اقدام به افراز نمود.

– تقسیم ملک  از وقف جایز است. اما تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.

دستور فروش ملک مشاع غیرقابل افراز

 

دستور فروش ملک غیر قابل افراز، با توجه به ماده ۴ قانون افراز و ماده ۹ آیین نامه اجرایی قانون مذکور نیازی به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی و تعیین زمان رسیدگی و سرانجام صدور حکم نمی باشد. چون مثل تقاضای اجرای حکم می باشد.

وقتی دادگاه در مقابل چنین درخواست‌هایی تصمیم میگیرد، این تصمیم گیری در قالب حکم یا قرار نمی باشد، بلکه یک دستور است و با توجه به این که از تشریفات رسیدگی آیین دادرسی مدنی تبعیت نمی کند، قابلیت تجدید نظر خواهی و فرجام خواهی ندارد. اداره حقوقی دادگستری در این باره اظهار داشته است که با توجه به قوانین ماده ۴ قانون افراز مصوب 1358، ملک مشاعی که در مرجع ثبتی، غیر قابل افراز معین شده است به امر دادگاه، فروخته می شود. بنابراین نیازی به صدور حکم نمی باشد. پس در مرحله اجرا واحد اجرای احکام قادر است،  برای مشخص نمودن حدود اربعه و قیمت پایه و تنظیم کروکی و غیره مستقیماً اقدام نماید.

– دستور فروش ملک غیر قابل افراز فاقد اعتبار محکوم بها است.

– دادرسی به تقاضای فروش ملک غیرقابل افراز، اگر تشریفات آیین دادرسی مدنی رعایت شود، تخلف انتظامی تلقی می گردد.

– با توجه به اینکه دستور فروش حکم نیست پس  تقاضای صدور اجراییه را هم نیاز ندارد و صرف تقاضای اجرای حکم از سوی یکی از شرکا کفایت می‌کند.

– واحد اجرای احکام مدنی بعد  از اخذ دستور فروش و ثبت آن بر اساس ماده ۵ قانون افراز و مواد ۹ و ۱۰ آیین نامه قانون افراز، موظف به اجرای آن هستند.

وکیل افراز ملک مشاع در شیراز
وکیل افراز ملک مشاع در شیراز

درخواست افراز ملک مشاع در شیراز

1- افراز ملک مشاع در دادگاه

دو مرجع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارد: 1- محاکم دادگستری 2-  مراجع ثبتی.

محاکم دادگستری در سه مورد صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارند:

1- وقتی عملیات ثبت پایان یافته باشد، مرجع صالح برای دادرسی به درخواست افراز دادگاه های عمومی حقوقی محل می باشند.

2- اگر بین مالکین، محجور یا غائبی حضور داشته باشد، افراز در صلاحیت دادگاه خواهد بود.

3- اگر بخشی از ملک مشاعی از یک پلاک مشاعی، مالکش، مجهول باشد افراز آن در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی می باشد.

-دعوای افراز در  دادگاه با ارائه دادخواست اقامه می شود و باید به طرفیت کلیه مالکین  مطرح شود و الا  دعوا رد خواهد شد.

– چنان چه در مورد ملکی سند مالکیت صادر نشده باشد و در  زمینه ی اندازه و حدود در بین همسایگان اختلاف نظر باشد تا زمانی که این اختلاف در مورد حدود برطرف نشود، افراز اموال مشاع میسر نمی باشد.

— اگر املاک دولتی با اشخاص ثالث به طور مشاع مالک باشد، اداره مسکن و شهرسازی قادر است بدون اعمال تشریفات قانونی از اداره ثبت تقاضای افراز کند. در مورد خانه های سازمانی هم کافیست که اداره مسکن و شهرسازی تقاضا نماید. در این حالت اداره ثبت موظف است افراز و تفکیک را انجام دهد .

– در مورد مالی که در رهن قرار دارد هم می توان افراز اموال مشاع را انجام داد. بعد از انجام افراز هم آن چه در سهم راهن قرار گرفته، در رهن مرتهن باقی می ماند.

2- افراز ملک مشاع در مرجع ثبت

مراحل افراز  ملک مشاع در اداره ثبت بدین ترتیب است:

ا- متقاضی باید درخواست خود را به اداره ثبت محل قرار گرفتن ملک تقدیم نماید.

– درخواست در اداره ثبت، ثبت می شود.

– تقاضا به نماینده ثبت ارسال میشود. پرونده و وضعیت ثبتی آن به وسیله نماینده ملاحظه شده و مفاد آن بر اساس گزارشی مبتنی بر نحوه جریان ثبتی پرونده و این موضوع که آیا نسبت به آن سند مالکیت صادر شده است یا نه در حین اظهار نظر واضح در مورد امکان یا عدم امکان افراز اموال مشاع به سمع و نظر اداره ثبت می‌رساند.

– پس از آنکه اداره ثبت، گزارش نماینده  را ملاحظه و بررسی نمود. در مورد قبول یا رد تقاضای افراز تصمیم‌گیری می‌کند و چنانچه درخواست افراز را پذیرفت، روز معاینه محل را مشخص کرده و به متقاضی اعلام می نماید و پرونده را به منظور آماده کردن اخطار لازم و دعوت از شرکا و مالکین ملک به نقشه بردار ارسال می کند. اما اگر اداره ثبت درخواست افراز را رد کند، موضوع به متقاضی افراز و بقیه شرکا اعلام می شود.

– نقشه بردار، روز تعیین شده برای معاینه محل  را به ‌صورت اخطاری به همه مالکین مشاعی ابلاغ می کند و از آنها دعوت می نماید که در در روز و ساعت مشخص در محل قرار گرفتن ملک حاضر شوند و به این نکته تاکید می کند که اگر بقیه مالکین حاضر نباشند، این موضوع مانع انجام عملیات افراز نمی شود. نقشه بردار ،نقشه ملک مربوطه را در آن روز مشخص می کند.

– بعد از آن که نقشه آماده شد و تاییدهای لازم را گرفت، نماینده، با در نظر گرفتن نقشه ترسیم شده و صورتجلسه افراز را تنظیم می کند و هر یک از اجزای افراز شده، در حصه مالک قرار میگیرد و بعد از امضای خود و نقشه بردار در صورتی که امکان داشته باشد به امضاء درخواست کننده می رسد و به منظور تصمیم گیری به اداره ارسال می شود.

– متصدی اداره بعد از آن که به طور کامل پرونده را بررسی نمود و حدود و مشخصات قطعات مفروض شده را  که در صورتجلسه درج شده است با نقشه افراز و بقیه مکاتبات انجام شده تطبیق داد، تصمیم خود را زیر صورتجلسه افراز ملک قید می کند.

وکیل افراز ملک مشاع در شیراز
وکیل افراز ملک مشاع در شیراز

روند افراز ملک مشاع کشاورزی

وکیل افراز در شیراز  معتقد  است؛ مقصود از اراضی کشاورزی، باغ ها و نهالستان، اراضی زیر کشت آبی و دیم و آیش که در آنها محصولات زراعی باغی و دامی و شیلاتی تولید می‌شود، می‌باشد.

در مورد تفکیک و افراز اراضی کشاورزی، مقررات بسیار سختگیرانه ای مقرر شدهاست. تفکیک و افراز زمین های کشاورزی با شرایط خاص و با توجه به وضعیت زمین و بررسی های انجام شده از سوی اداره جهاد کشاورزی، فرد را قادر می سازد که دست به این کار بزند. در این مورد در ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی می خوانیم که تفکیک و افراز و تقسیم و خرد شدن اراضی کشاورزی به قطعات کمتر از حد نصاب های فنی و اقتصادی ممنوع می باشد. فردی که تقاضای افراز و تفکیک زمین کشاورزی را دارد بعد از  اینکه تقاضای خود را تسلیم می نماید، باید مدارکی را هم ارائه دهد.

از جمله سند مالکیت و مدارک شناسایی فرد یا افراد و شرکت‌هایی که درخواست تفکیک و افراز را دارند  و نقشه یو تی ام در اندازه ۱۲ هزارم. که بعد از ارائه مدارک به مراجع ذیصلاح و ملاحظه آنها و استعلام اداره جهاد کشاورزی شهرستان محل وقوع زمین، در مورد تایید نقشه، مبتنی بر رعایت حد نصاب های فنی و اقتصادی بر اساس کاربری اراضی مزبور و نیز معین بودن آن ها، اقدام به صدور اسناد تفکیکی و سند و تفکیک و افراز منوط بر این که جزو زمین های دولتی نبوده و هیچ یک از قطعات، کمتر از حد نصاب های فنی و اقتصادی نباشد، با درج نوع کاربری کشاورزی که در اسناد مالکیت قید شده است، می‌نماید.

نقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه می کند و آن را به شهرداری می دهد، باید بعد از این که قدرالسهم شهرداری و معابر از آن کم شد، از سوی شهرداری تا مهلت ۳ ماهه تایید و به صورت کتبی به مالک ابلاغ شود. بعد از اینکه مهلت مقرر منقضی شد و تعیین تکلیف از سوی شهرداری صورت نگرفت، مالک این امکان را می‌یابد که درخواست تفکیک یا افراز خود را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه به موضوع رسیدگی کرده و تصمیم لازم را اتخاذ می کند.

وکیل افراز ملک مشاع در شیراز
وکیل افراز ملک مشاع در شیراز