وکیل سرقفلی در اصفهان

وب سایت حقوقی یاروکیل

وکیل در اصفهان و مشاور حقوقی در اصفهان

(09225192408)

مقدمه

در اجاره اماکن تجاری ، ممکن است برای مستاجر حق مالی به عنوان حق سر قفلی و یا حق کسب و پیشه ایجاد شود .

این حق در واقع به علت فعالیت و تلاش مستاجر در محل مورد اجاره بوده و در واقع عوضی است که در برابر افزایش قیمت و ارزش مورد اجاره به علت فعالیت تجاری مستاجر در آن محل ایجاد شده است  .

مستاجر می تواند تخلیه عین مستاجره را منوط به تادیه ی این حق مالی خود از جانب موجر کند .

در این مقاله به شرایط ایجاد این حق مالی و همچنین قوانین حاکم بر آن می پردازیم .

هر یک از طرفین دعوا می توانند در خصوص دعوای مطرح شده در امر سر قفلی با اعطای وکالت به وکیلی متبحر و متخصص  در امور حقوقی و دعاوی مربوط به سر قفلی پیگیری امر دعوا را او واگذار کنند تا از این طریق از زیان دیدن خود و متضرر شدن در این دعوا جلوگیری کرده باشند .

سرقفلی و حق کسب و پیشه :

در اجاره اماکن تجاری ، با دو مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه مواجه هستیم .

این دو مفهوم از جهاتی دارای شباهت و تفاوت هایی  هستند .

حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ و حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ تصریح شده است .

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه  :

• حق سرقفلی به موجب توافق و تراضی طرفین در ضمن انعقاد قرارداد اجاره ایجاد می ‌شود و ایجاد این حق امری ارادی و اختیاری می باشد اما حق کسب و پیشه به موجب قانون ایجاد خواهد شد و توافق طرفین در این امر موثر نمی باشد .
• میزان حق سرقفلی با توجه به توافق طرفین ممکن است تعیین شود اما میزان حق کسب و پیشه با توجه به نظر کارشناس توسط دادگاه تعیین خواهد شد .
• حق سرقفلی را مالک یا همان موجر دریافت می کند اما حق کسب و پیشه را مستاجر دریافت خواهد کرد .

شباهت سرقفلی و حق کسب و پیشه  :

• هر دو حق سرقفلی و حق کسب و پیشه در اجاره اماکن تجاری ایجاد �‌شوند
• هر دو نوع این حق حقوقی مالی و دارای ارزش اقتصادی می باشند که قابل انتقال و توقیف هستند .

تعیین میزان سرقفلی و حق کسب و پیشه  :

از جمله تفاوت های حق سرقفلی و حق کسب و پیشه ، همان طور که گفتیم ، در تعیین میزان ارزش این دو نوع حق  می باشد .

برای تعیین میزان سرقفلی ، معمولاً کیفیت نوع بنا و همچنین موقعیت ملک مد نظر قرار می گیرد اما برای تعیین میزان حق کسب و پیشه اصولاً مدت زمان اجاره ملک و همچنین نوع فعالیت مستاجر و تاثیری که فعالیت او در میزان مشهوریت ملک دارد ، مورد توجه قرار خواهد گرفت .

در ادامه به بررسی هر یک از این دو مفهوم با توجه به قوانین ذکر شده می پردازیم .

حق کسب و پیشه در قانون مصوب سال ۱۳۵۶ :

تخلیه مورد اجاره و حق کسب و پیشه  :

در دو صورت مستاجر ملزم به تخلیه عین مستاجره مطابق این قانون خواهد شد :

• اعمال حق فسخ موجر در موارد تخلف مستاجر
• تخلیه عین مستاجره در صورت نیاز موجر

در این جا و هر یک از این دو مورد فوق به تفصیل می پردازیم  :

تخلفات مستاجر و تخلیه ی مورد اجاره :

• اگر مستاجر ، بدون داشتن حق انتقال به غیر ، اقدام به اجاره دادن مورد اجاره به شخص ثالثی کند ،  موجر با استناد به این تخلف مستاجر قادر خواهد بود عقد اجاره را فسخ کرده و به تبع آن تخلیه عین مستاجره را تقاضا کند .
• برخلاف وجود شرط مباشرت مستاجر در استفاده از مورد اجاره ، مستاجر شخص دیگری را در استفاده از عین مستاجره شریک خود کند .
• در صورت تعدی و تفریط مستاجر در استفاده از عین مستاجره موجر عقد اجاره را می تواند فسخ کند .
• در صورتی که مستاجر برخلاف مفاد اجاره نامه شغلی مخالف با شغل قید شده در اجاره نامه را در عین مستاجره بر پا کرده باشد .

حق کسب و پیشه در صورت تخلفات مستاجر :

در صورتی که تخلیه عین مستاجره به علت اعمال حق فسخ موجر با استناد به تخلفات مستاجر انجام گیرد ، مستاجر حقی نسبت به  مطالبه حق کسب و پیشه نخواهد داشت و نمی تواند تکلیف خود مبنی بر تخلیه عین مستاجره را منوط به تادیه  ی حق کسب و پیشه از جانب موجر کند .

تنها در یک مورد مستاجر با وجود تخلف است شرایط مقرر شده بین خود و موجه استحقاق حق کسب و پیشه را خواهد داشت و آن هم زمانی است که مستاجر اقدام به انتقال منافع مورد اجاره به شخص ثالثی کرده باشد در این صورت مستاجر می ‌تواند نیمی از حق کسب و پیشه را از موجر مطالبه کند .

انتقال مورد اجاره و حق کسب و پیشه  :

اگر مستاجر حق انتقال منافع مورد اجاره را به دیگری نداشته باشد و موجر نیز نسبت به این امر راضی نباشد ، مستاجر می تواند به منظور تخلیه ی عین مستاجره و دریافت حق کسب و پیشه از دادگاه ، صدور حکم مبنی بر تجویز انتقال منافع عین مستاجره به غیر را تقاضا کند و در این صورت با انتقال منافع عین مستاجره به ثالث ، حق کسب و پیشه خود را از او دریافت کرده و اقدام به تخلیه عین مستاجره کند .

تخلیه ی عین مستاجره به دلیل نیاز موجر

• در صورتی که مدت قرارداد اجاره تمام شده باشد ، موجر می تواند مستاجر را الزام به تخلیه عین مستاجره نماید در صورتی که عین مستاجره محلی برای کسب و پیشه بوده و شخص موجر برای این امر به مورد اجاره نیاز پیدا کرده باشد .
• اگر عین مستاجره علاوه بر آن که محلی برای انجام امور تجاری و کسب و پیشه است ، برای سکونت نیز مناسب باشد در این صورت اگر موجر برای سکونت خود ، والدین ، همسر و یا فرزندانش به مورد اجاره نیاز داشته باشد ؛ می ‌تواند پس از اتمام مدت قرارداد اجاره تخلیه عین مستاجره را تقاضا نماید .
• اگر موجر بخواهد در محل مورد اجاره ساختمانی جدید احداث کند ، می تواند تخلیه ی عین مستاجره را تقاضا کند اما برای این امر باید لزوماً گواهی مربوطه را از شهرداری و یا پروانه ساختمانی را در دست داشته باشد .

حق کسب و پیشه و تخلیه ی عین مستاجره  :

در صورتی که موجر بخواهد تخلیه ی عین مستاجره را به علت هر یک از نیازهای خود تقاضا کند ، باید پیش از آن حق کسب و پیشه ی مستاجر را به  او بپردازد و مستاجر می تواند قبل از دریافت این مبلغ از تخلیه ی عین مستاجره خودداری کند .

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ :

به موجب این قانون حق سر قفلی لزوماً برای مستاجر اماکن تجاری ایجاد نخواهد شد و در صورتی که شرایطی وجود داشته باشد ، ممکن است مستاجر مستحق دریافت مبلغی به عنوان سر قفلی شود .

انواع  حق سر قفلی :

• موجر در ضمن انعقاد قرارداد اجاره مبلغی را به عنوان پیش پرداخت و یا حق سر قفلی از مستاجر دریافت کرده باشد .
• مستاجر در بین مدت قرارداد اجاره در ازای اسقاط حقوق خود مبلغی را به عنوان سر قفلی از موجر و یا مستاجر جدید دریافت کند .
• مستاجر ممکن است در قرارداد اجاره شرط کرده باشد که موجر هر سال عین مستاجره را با اجاره بهایی متعارف به خود او واگذار کند ؛ در این صورت مستاجر می تواند در ازای اسقاط حق خود از موجر و یا مستاجر جدید مبلغی تحت عنوان حق سر قفلی دریافت نماید .
• اگر مستاجر در زمان قرارداد اجاره بر موجر شرط کند که موجر حق افزایش اجاره بها و یا درخواست تخلیه ی عین مستاجره را نداشته باشد و هر سال عین مستاجره را با همان اجاره بهای سابق به او واگذار کند .

در این صورت در ازای اسقاط این حق خود ، مستاجر می تواند از موجر یا مستاجر جدید ، مبلغی به عنوان سر قفلی دریافت کرده و اقدام به تخلیه عین مستاجره نماید .

اگر مدت اجاره پایان یافته باشد و یا از مستاجر مبلغی به عنوان سر قفلی توسط موجر دریافت نشده باشد و همچنین هنگامی که مستاجر تمامی حقوق خود را که در ضمن قرارداد اجاره برای او ایجاد شده است را  استیفا کرده باشد  ، در این صورت مستاجر بدون حقی بابت حق سر قفلی ملزم به تخلیه عین مستاجره خواهد بود .

دعوای مطالبه ی حق سر قفلی

حقوق و دعاوی مرتبط با اموال غیر منقول در واقع حق و دعوای غیر منقول است .

همان طور که می دانید دعاوی غیر منقول باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه شود .

دعاوی مرتبط با امور سر قفلی و یا حق کسب و پیشه ، از جمله دعاوی غیر منقول و مالی است فلذا خواهان باید این دعوا را در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال غیر منقول اقامه کند و برای این امر ملزم به تنظیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی خواهد بود .

همان طور که گفتیم دعوای مرتبط با سرقفلی از جمله دعاوی مالی است .

اگر طرفین نتوانند به خوبی از حق خود در دادگاه دفاع نمایند ، ممکن است دچار زیان و خسارت مالی شوند فلذا توصیه می شود  قبل از هرگونه اقدامی در امر دعوا با یک وکیل متخصص و متبحر در امور سرقفلی مشورت کرده و حتی الامکان پیگیری امور دعوا را با اعطای وکالت به وکیلی حائز شرایط لازم واگذار نمایند .