وکیل سر قفلی در شیراز|مشاوره تلفنی رایگان و 24 ساعته

وکیل سر قفلی در شیراز

وب سایت حقوقی یاروکیل

وکیل در شیراز و مشاور حقوقی

(0922-519-24-08)

قبول وکالت در دعاوی

حقوقی

خانواده

کیفری

تصادفات

انقلاب

وکیل پایه یک سرقفلی در شیراز:

از آن جا که سرقفلی اولین بار در عرف پدیدار شد و در واقع مفهوم سرقفلی به نوعی زاده عرف است و حتی وجود سرقفلی در عرف علت اصلی پیش بینی آن در قانون بوده ، بررسی سرقفلی به عنوان یک پدیده حقوقی عرفی در فرهنگ لغت که به مفهوم لغوی الفاظ می پردازد اجتناب ناپذیر است.

در همین راستا در گفتار اول به بررسی مفهوم لغوی سرقفلی در فرهنگ لغات می پردازیم و در گفتار دوم سرقفی را از دیدگاه حقوقدانان بررسی خواهیم کرد و در گفتار سوم مفهوم عرفي سرقفلی و در نهایت در گفتار چهارم انواع سرقفلی عرفی را به بحث خواهیم نشست تا ضمن روشن شدن مفهوم لغوی و اصطلاحی آن رابطه بین سرقفلی و حق کسب و پیشه به واقع روشن شود .

وکیل سرقفلی در شیراز
وکیل سرقفلی در شیراز

تعریف لغوی سرقفلی:

در فرهنگ لغات در مقابل لفظ سرقفلی ، مفاهیم تقریبا مشابهی به چشم می خورد و در برخی موارد که تفاوتی در تعاریف وجود دارد ناشی از مشتبه شدن مفهوم سرقفلی و حق و کسب و پیشه و تجارت است به طوری که در فرهنگ معین در مقابل لفظ سرقفلی می خوانیم :« حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند به جهت تقدم در اجاره ، شهرت جمع آوری مشتری و غیره» چنین تعریفی چنان که در مبحث بعدی روشن خواهد شد بیشتر با مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت سازگار است.

آن چه از تعریف ذکر شده بر می آید این است که :

اولا: مفهوم سرقفلی در لغت هم در خصوص محل مسکونی و هم در خصوص محل تجارت کاربرد داشته است .

ثانيا: از نظر لغوی سرقفلی مبلغی است که به مالک یا مستأجر از طرف مستاجر بعدی پرداخت می شود و بالاخره گاهی هم سرقفلی را به حق آب و گل و حقی که به جهت جمع آوری مشتری و رونق کسب حاصل شده تعریف نموده اند .آن چه مسلم است ارائه مفهوم اخیر از سرقفلی همان طور که بعدا خواهد آمد با معنای حق کسب و پیشه و تجارت موافق تر است؛

مفهوم اصطلاحی سرقفلی:

اگرچه سرقفلی اولین بار در عرف به وجود آمد و قانونگذار به علت رواج عرفي آن مجبور شد آن را در قوانین و مقررات کشور پیش بینی کند؛ اما برداشت مقنن از سرقفلی همیشه موافق مطلق مفهوم عرفی آن نبوده طوری که با وجود تغییراتی که در قوانین مربوط به سرقفلی به وجود هنوز به روال قدیمی به خرید و فروش سرقفلی می پردازند و تنها در مواقع مشکل و اختلاف است که آرزو می کنند، به جای اتکا بر عرف به صورت قانونی عمل می کردند.

در این بخش از مقاله ی گروه حقوقی یاروکیل  تلاش  خواهیم نمود با ارائه تعاریف حقوقدانان مفهوم قانونی و اصطلاحی سرقفلی را روشن کنیم تا معلوم شود قانونگذار تا چه اندازه در پیش بینی سرقفلی از عرف پیروی نموده است

و مفهوم سرقفلی از دیدگاه قانونگذار چیست؟ که در آمده است مردم هنوز به روال قدیمی به خرید و فروش سرقفلی می پردازند و تنها در مواقع مشکل و اختلاف است آرزو می کنند به جای اتکا بر عرف به صورت قانونی عمل می کردند.

با بررسی چند تعریف اصطلاحی از سرقفلی به تشریح مبانی آن می پردازیم تا ضمن روشن شدن معنای سرقفلی ، مفهوم حق کسب و پیشه و تجارت و روابط حاکم بر این دو را هم در ادامه بحث ، بررسی می کنیم.

با توجه به نظر وکیل پایه یک دادگستری و دکتر لنگرودی در ترمینولوژی حقوق برای سرقفلی دو مفهوم می آورد : عوض وجهی است که مستأجر محل کسب از منتقل اليه ، آن محل می گیرد، بابت سابقه کار خود در آن محل در رابطه با جلب ارباب رجوع، این جز، دارایی نامرئی است و در آمد نیست و مالیات به آن تعلق نمی گیرد؛

در نهایت نویسنده برای سرقفلی مفهوم عامی قائل شده است که کسب و پیشه و تجارت را هم در برمی گیرد و حال آن که سرقفلی از چنین معنای عامی برخوردار نیست.همان طور که در گفتار قبل نیز بحث شد، سرقفلی چیزی غیر از حق تقدم در اجاره است.

وکیل سرقفلی در شیراز
وکیل سرقفلی در شیراز

آن چه تا به حال در مورد تعریف سرقفلی بیان شد در خصوص مفهوم آن قبل از سال ۱۳۷۶ بود.

لیکن قانونگذار در ق.م.م مصوب ۱۳۷۶ جدید  ماده ۶ و تبصره های آن و در مواد ۷ و ۸ همان قانون چند مفهوم مختلف از سرقفلی به دست داد که چنین برخوردی در ارائه تعریف واحد از سرقفلی را نه تنها دشوار ، بلکه غیرممکن ساخته است.

موارد پرداخت سرقفلی:

با توجه به مفاد مواد ۱۵ و ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ، مواردی را که دادگاه، ضمن صدور حکم تخلیه، موجر را نیز موظف به پرداختن سرقفلی می کند، بدین شرح می توان خلاصه کرد:

-تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید .

-تخلیه به دلیل احتیاج موجر برای کسب یا پیشه .

-تخلیه محل کسب، به دلیل احتیاج موجر یا کسان نزدیک او به سکونت در آن .

-در موردی که حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده یا اجاره نامه تنظیم نشده باشد و موجر با انتقال منافع به دیگری موافقت نکند و مستأجر بخواهد در برابر تخلیه سرقفلی بگیرد .

در صورتی که مستأجر، بدون تحصیل اذن دادگاه با موافقت موجر، در مواردی که حق انتقال به غیر را ندارد، منافع را به دیگری منتقل کند، که در این صورت مستأجر یا متصرف، در برابر تخلیه، استحقاق دریافت نصف سرقفلی را دارد .

لازم به ذکر است  در فرضی که مستأجر حق انبار را ندارد و مایل است اجاره را به دیگری منتقل سازد ، در مرحله نخست باید به مالك رجوع کند و  هرگاه با انتقال موافق نباشد باید در برابر تخلیه به مستأجر سرقفلی بدهد .ولی اگر، با انتقال موافقت نمی کند و خود نیز سرقفلی را نمی پردازد،  در این حالت مستأجر حق دارد برای تحصیل آن اقامه دعوی کند.

انتقال سرقفلی:

حق سرقفلی (کسب یا پیشه یا تجارت) ویژه مستأجر محل است و مالک حقی بر آن ندارد.

منتها، چون اجاره ای که بر طبق قانون روابط موجر و مستأجر منعقد می شود حق مالکیت را بیش از حد تراضی طرفین محدود می سازد، مالکان نیز پیش از انعقاد اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر می گیرند. گرفتن این پول با مفهوم حق کسب و پیشه یا سرقفلی انطباق ندارد، ولی در عمل رواج کامل دارد و از موضوع این مقاله  خارج  است.

سوا ل این که  آیا بدون تنظیم سند رسمی انتقال سرقلی  صورت نمی پذیرد یا سند عادی و شهادت و اماره برای اثبات انتقال در دادگاه پذیرفته نمی شود؟ فایده یافتن پاسخ در جایی ظاهر می شود که مستأجر در دادگاه یا مرجع غیر رسمی دیگر اقرار به انتقال سرقفلی کند. در این صورت، هرگاه تنظیم سند رسمی شرط انتقال باشد، این اقرار مؤثر نیست.

ولی در صورتی که دلایل اثبات انتقال را محدود به سند رسمی کند، می تواند جای خالی آن سند را پر سازد. رویه قضائی هنوز مجال آن را نیافته است که در این باره تصمیم قاطع بگیرد.

وکیل سرقفلی در شیراز
وکیل سرقفلی در شیراز

ولی، احتمال نخست به نظر قوی تر می رسد. زیرا، نه تنها ظاهر تبصره ۲ ماده ۱۹ که انتقال را فقط با تنظیم سند رسمی معتبر می داند آن را تأیید می کند، مبنای منع قانونگذار حفظ حقوق موجر و اشخاص ثالث است تا دفاتر اسناد رسمی شرایط امکان انتقال را احراز کنند.

امکان انتقال با سند عادی و پذیرفته شدن اقرار به این حکمت خلل می رساند و حکم را بیهوده می کند. با وجود این، هیچ مانعی ندارد که مستأجرى ضمن سند عادی تعهد به انتقال سرقفلی کند، چنان که قولنامه عادی نیز در مورد انتقال املاک ثبت شده پذیرفته می شود و گفته شد که هیچ تعارضی با ماده ۲۲ و مواد ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت ندارد.

اصل آزادی اراده و حدود آن:

آزادی قراردادی به عنوان «اصل» محترم است و تنها در جایی می توان آن را محدود کرد که قانون مقرر داشته باشد. با وجود این، همین که شخصی به عنوان مستأجر متصرف ملکی می شود، قانون رابطه او و مالک را اداره می کند و از این پس حاکمیت اراده محتوا و مفهوم واقعی خود را از دست می دهد.

بدین ترتیب، ممکن است عقدی به وجود آید که یکی از دو طرف راضی به انعقاد آن نیست و به وسیله قانون بر او تحمیل شده است .

اثبات اجاره :

بر طبق مواد ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت، اجاره نامه املاکی که به ثبت رسیده یا در محلی واقع است که اداره ثبت و دفتر اسناد رسمی موجود است و وزارت دادگستری مقتضی بداند، باید سند رسمی باشد وگرنه در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. (ماده ۴۸) ولی این قواعد در مورد اجاره املاک مشمول قانون اجرا نمی شود و دادگاه می تواند از همه دلایل برای احراز اجاره و نوع و شرایط آن استفاده کند:

چنان که، در انتهای ماده اول قانون روابط موجر و مستأجر افزوده شده است که: …اعم از این که نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد.

مبحث پایانی:

در پایان این مقاله به موضوع الزام مستأجر به تنظیم اجاره نامه محل کسب و تجارت خواهیم پرداخت . تکلیف مربوط به تنظیم اجاره نامه و تجدید آن اختصاص به موجر ندارد.

مستأجر نیز به درخواست مالک باید برای تنظیم اجاره نامه رسمی حاضر شود (ماده ۷) و این خود حقی برای موجر است. منتها، ضمانت اجرای این تکلیف در مورد مالک و مستأجر یکسان نیست:

در مورد امتناع مالک، نماینده دادگاه اجاره نامه را به مدت یک سال از طرف او امضاء می کند و در واقع عقد اجاره به مالک تحمیل می شود. ولی، در مورد مستأجر، عقد اجاره بی رضای او منعقد نمی شود و در مقابل اکر مستاجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضاء نشود، دادگاه در صورتی که عذر مستأجر را موجه نداند، به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می کند و این حکم قطعی است .

وکیل سرقفلی در شیراز
وکیل سرقفلی در شیراز

لازم به ذکر است قانونی به نام طرح الغای قانون سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و جایگزینی قوانین جدید در مجلس در حال تصویب است که در صورت مصوب شدن , حق سرقفلی در موارد جدید  به طور کامل نسخ و موارد  سابق نیز  در فرجه  10 ساله باید, حق سرقفلی را با  مالکیت آن تعیین تکلیف نمایند .