وکیل پیش فروش ساختمان در اصفهان|مشاوره تلفنی تخصصی و 24 ساعته

وکیل پیش فروش ساختمان در اصفهان

وب سایت حقوقی یاروکیل

وکیل در اصفهان و مشاور حقوقی در اصفهان

(0922-519-24-08)

قبول وکالت در دعاوی

حقوقی

خانواده

کیفری

تصادفات

انقلاب

وکیل پایه یک پیش فروش ساختمان در اصفهان

وکیل پایه یک پیش فروش ساختمان در اصفهان
وکیل پایه یک پیش فروش ساختمان در اصفهان

از جمله دعاوی بسیار پیچیده در امور حقوقی و مالی ، دعاوی راجع به  پیش فروش ساختمان می باشد .

بسیار مشاهده شده است که شخصی ، ملکی را به چندین نفر پیش فروش کرده و در واقع اقدام به کلاهبرداری می کند .

به منظور جلوگیری از این گونه دعاوی و ورود ضرر و زیان های احتمالی ، باید در تنظیم قرارداد ، به مقررات مصوب و عرف حاکم بر این گونه معاملات  توجه کافی نموده و حتی الامکان با  یک وکیل متخصص امور حقوقی و مالی ، بالاخص امور پیش فروش ساختمان ، مشورت کرده و در تنظیم قرارداد از نظرات وکیل استفاده کرد .

در این مقاله قصد داریم به طور مختصر در خصوص قرار داد های پیش فروش ساختمان و دعاوی مرتبط به آن ها صحبت کرده و به نقش وکیل  در این گونه معاملات بپردازیم .

قرارداد پیش فروش ساختمان در اصفهان

به موجب این قرارداد ، شخصی ( پیش فروش ) ، تعهد می کند با احداث و یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در برابر عوض معلوم ، در اثنای  عمل یا پس از تکمیل و پایان عملیات ساختمانی ، آن را به مالکیت پیش خریدار در آورد .

پیش فروشنده می تواند اشخاص زیر باشد :

  • مالک رسمی زمین
  • سرمایه گذاری که با قرارداد رسمی ، مجاز در ساخت و احداث ساختمان بوده و به موجب این قرارداد ، مالک رسمی واحد هایی از آن ساختمان می شود .
  • مستاجری که با قرارداد رسمی اجاره ، مجاز در ساخت و احداث بنا را دارد .

مفاد قرارداد

به موجب قانون پیش فروش ساختمان  ، قرارداد پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی و به صورت رسمی تنظیم شود . اگر چه که در عمل ، این مقرره رعایت نمی شود .

در ماده ی دو قانون مذکور ، مواردی باید در قرارداد ذکر شود  ؛ از جمله ی این موارد:

  • تعیین مشخصات و اوصاف کامل واحد ساختمانی از قبیل مساحت داشتن پارکینگ و یا انباری و همچنین قرار داشتن واحد در کدام طبقه و شماره واحد .
  • ذکر مشخصات فنی و معماری ساختمان که واحد پیش فروش شده در آن احداث خواهد شد مانند کاربری و مساحت کل عرضه و زیر آن و همچنین نما داشتن سیستم گرمایش و سرمایش نوع مصالح مصرفی تعداد طبقات و سایر مواردی که در پروانه ی ساخت و شناسنامه ی فنی هر واحد ذکر شده و یا موثر در قیمت است .
  • عوض معامله و تعیین تعداد اقساط و میزان بهای هر قسط
  • زمان تحویل واحد پیش فروش شده و تنطیم سند رسمی مالکیت پیش خریدار
  • تعهدات پیش فروشنده نسبت به مراجع صادر کننده ی پروانه و ..
  • مشخص کردن نحوه ی عمل متعاملین در مورد خسارات و تغیر قیمت و تغیر مشخصات واحد  پیش فروش شده  و ..
  • معرفی و تعیین داوران

مدارک لازم در تنظیم قرارداد در اصفهان

  • سند رسمی مالکیت پیش فروشنده و یا سند رسمی اجاره ی مستاجر ، یا قرارداد رسمی سرمایه گذار
  • پروانه ی ساخت برای کل ساختمان و هم چنین مشخصات فنی جداگانه برای هر یک از واحد های ساختمان
  • بیمه نامه ها در خصوص موارد لازم
  • گواهی و تایید مهندس ناظر منوط به پایان عملیات پی ساختمان
  • پاسخ استعلامی که از اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک گرفته شده است .

وکیل هر یک از طرفین باید طرفین را به تنظیم قرارداد در دفاتر اسناد رسمی راهنمایی کرده تا حقوق متعاملین به نحو بهتری حفظ شود و هم چنین هر یک از طرفین و یا وکلای آن ها باید دقت لازم را به عمل اورده تا واحد پیش فروش شده ، با تمام جزئیات در قرارداد ذکر شده تا از اختلافات احتمالی در اینده جلوگیری نماید . به طور مثال ، نصب کابینت در خانه و یا تعداد اتاق ها و ..

وکیل پایه یک پیش فروش ساختمان در اصفهان
وکیل پایه یک پیش فروش ساختمان در اصفهان

تخلف پیش فروشنده

در قرار داد باید زمان تحویل و انتقال قطعی ملک به موجب سند رسمی  قید شود .

اگر پیش فروشنده ، از تاریخ قید شده در قرار داد تخلف کرده و واحد را در زمان تعیین شده تحویل ندهد ، قانون پیش فروش ساختمان  ، ضمانت اجرا  هایی را برای این مورد تعیین کرده است .

ممکن است طرفین  در ضمن قرارداد ، وجه التزامی  در خصوص تخلف از زمان مندرج در قرار داد ، مقرر نموده باشند . اگر وجه التزام تعیین نکرده باشند ، بخ موجب ماده ی ۶ قانون مذکور ، جریمه هایی به علت تاخیر باید بپردازد .

اگر میزان این جرایم از وجه التزام تعیین شده در قرارداد بیشتر باشد ، متخلف ملزم به پرداخت این مبالغ خواهد شد و این امر استثنایی بر رویه ی محاکم در سایر موارد در خصوص  وجه التزام تعیین شده در قرار داد است .

اختلاف در مساحت

اگر مساحت واحد پیش فروش شده  ، کمتر یا بیش تر از مساحت مقرر شده در قرارداد باشد ، به نحو زیر عمل می شود .

در صورتی که اختلاف مساحت تا ۵ درصد باشد ، برای هیچ یک از طرفین حق فسخ  ایجاد نخواهد شد .

به این معنا که اگر به طور مثال ، مساحت مقرر شده در قرارداد ، ۱۰۰ متر باشد و واحد پیش فروش شده ۹۵ متر و یا ۱۰۵ متر درآید ، در این صورت هیچ یک  از طرفین قرارداد ، فسخ معامله را نخواهند داشت .

در این صورت ، اگر اختلاف مساحت به صورتی باشد که واحد مقرر دارای مساحتی کمتر از مساحت ذکر شده در قرارداد باشد ، در این جا پیش خریدار باید ما به تفاوت را بر اساس نرخ مندرج در قرارداد از پیش فروشنده دریافت کند و اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر از مساحت ذکر شده در قرارداد باشد   در این صورت باید ما به تفاوت را بر اساس نرخ مندرج در قرارداد به پیش فروشنده بپردازد .

اگر اختلاف مساحت ذکر شده در قرارداد و واحد ساختمانی بیش از ۵ درصد باشد ، به طور مثال واحد ساختمانی ۱۵۰ متر و یا ۸۰ متر باشد ، در حالی که مساحت مقرر در قرارداد ۱۰۰ متر است ؛ در این صورت تنها پیش خریدار حق فسخ خواهد داشت و در صورتی که حق فسخ خود را اعمال نماید ،  پیش فروشنده باید علاوه بر استرداد مبالغ دریافتی ، خسارات وارد شده را به پیش خریدار بپردازد .

در خصوص خسارات وارده ، اگر طرفین تراضی نمودند ،  که مشکلی ایجاد نخواهد شد و هم چنین طرفین می توانند  تعیین خسارت را به کارشناس مورد تایید هر دو طرف واگذار کنند .

اگر طرفین توافق ننمودند ، پیش فروشنده باید طبق نظر کارشناس تعیین شده دادگاه ، مبالغ دریافت شده را بر اساس قیمت روز بنا به همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار بپردازد .

اگر پیش خریدار نخواهد حق فسخ خود را اعمال کند ، در حالی  که اختلاف مساحت بیش از ۵ درصد است ؛

اگر مساحت واحد ، بیش تر  از مساحت مقرر شده در قرارداد باشد ، در این صورت پیش خریدار باید مابه التفاوت را بر اساس نرخ قرارداد به پیش فروشنده بپردازد و اگر مساحت واحد پیش فروش شده کم تر از  مساحت تعیین شده در قرارداد باشد ، پیش فروشنده باید ما به التفاوت را بر اساس بهای روز بنا به پیش خریدار پرداخت کند .

اگر احداث یا تکمیل بنا ، متناسب با مفاد قرارداد ، پیشرفت نداشته باشد ،  پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به  تایید مهندس ناظر ، مبنی بر پیشرفت در عملیات ساختمانی کرده و در این خصوص مهندس ناظر ساختمان  ، موظف است در صورت تقاضای هریک از طرفین معامله ، ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه کند .

وکیل پایه یک پیش فروش ساختمان در اصفهان
وکیل پایه یک پیش فروش ساختمان در اصفهان

همانطور که مشاهده می کنید ، در قانون پیش فروش ساختمان ،  بنای قانون گذار ما  بر حمایت از پیش خریدار قرار گرفته است . به این علت که پیش فروشنده در احداث ساختمان مداخله داشته و به طور معمول اگر تخلف از مفاد قرارداد انجام گیرد ، در راستای اراده پیش فروشنده صورت گرفته است .

بیمه ی خسارات احتمالی

پیش فروشنده در برابر خسارات ناشی از عیوبی که ممکن است در بنای احداث شده و یا تجهیزات آن وجود داشته باشد و یا خساراتی که ممکن است از عدم رعایت ضوابط و مقررات قانونی وارد شود ،  مسئول است و باید مسئولیت خود را نسبت به این گونه خسارات بیمه نماید .

اگر خسارات وارد شده بیش از مبلغ پرداختی از جانب بیمه باشد ، در این صورت پیش فروشنده ضامن مابه التفاوت مبلغ پرداخت شده از جانب بیمه و خسارات وارد شده به پیش خریدار و یا اشخاص ثالث خواهد بود .

پرداخت اقساط

در خصوص تعیین نحوه ی پرداخت اقساط و همچنین تعداد اقساط و مبالغ هر قسط طرفین می توانند  به هر صورتی که مایل هستند ، توافق و تراضی نمایند

اما در یک مورد متعاملین اختیاری ندارند و آن در خصوص ماده ۱۱ قانون پیش فروش ساختمان است که به موجب آن ، لزوماً باید حداقل ۱۰ درصد بها ی قرارداد ، همزمان با تنظیم سند قطعی انتقال ، وصول شود و متعاملین  نمی توانند  بر خلاف این امر تراضی کنند .

با توجه به جرایمی که در این خصوص این گونه معاملات رخ می دهد ، مانند کلاهبرداری و انتقال مال غیر و .. توصیه می شود طرفین معامله حتماً برای انعقاد قرارداد به دفاتر رسمی مراجعه کرده و حتی الامکان از حضور یک وکیل در تنظیم قرارداد استفاده کنند تا از خسارات و زیان های احتمالی در آینده و به تبع آن دعاوی مطرح  در خصوص قرارداد پیش فروش ، پیش گیری لازم را به عمل آورند .

وکیل پایه یک پیش فروش ساختمان در اصفهان
وکیل پایه یک پیش فروش ساختمان در اصفهان