وکیل پیش فروش ساختمان در اصفهان|مشاوره تلفنی تخصصی و 24 ساعته
وکیل پیش فروش ساختمان در اصفهان
وب سایت حقوقی یاروکیل
وکیل در اصفهان و مشاور حقوقی در اصفهان
قبول وکالت در دعاوی
حقوقی
خانواده
کیفری
تصادفات
انقلاب
وکیل پایه یک پیش فروش ساختمان در اصفهان
از جمله دعاوی بسیار پیچیده در امور حقوقی و مالی ، دعاوی راجع به پیش فروش ساختمان می باشد .
بسیار مشاهده شده است که شخصی ، ملکی را به چندین نفر پیش فروش کرده و در واقع اقدام به کلاهبرداری می کند .
به منظور جلوگیری از این گونه دعاوی و ورود ضرر و زیان های احتمالی ، باید در تنظیم قرارداد ، به مقررات مصوب و عرف حاکم بر این گونه معاملات توجه کافی نموده و حتی الامکان با یک وکیل متخصص امور حقوقی و مالی ، بالاخص امور پیش فروش ساختمان ، مشورت کرده و در تنظیم قرارداد از نظرات وکیل استفاده کرد .
در این مقاله قصد داریم به طور مختصر در خصوص قرار داد های پیش فروش ساختمان و دعاوی مرتبط به آن ها صحبت کرده و به نقش وکیل در این گونه معاملات بپردازیم .
قرارداد پیش فروش ساختمان در اصفهان
به موجب این قرارداد ، شخصی ( پیش فروش ) ، تعهد می کند با احداث و یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در برابر عوض معلوم ، در اثنای عمل یا پس از تکمیل و پایان عملیات ساختمانی ، آن را به مالکیت پیش خریدار در آورد .
پیش فروشنده می تواند اشخاص زیر باشد :
- مالک رسمی زمین
- سرمایه گذاری که با قرارداد رسمی ، مجاز در ساخت و احداث ساختمان بوده و به موجب این قرارداد ، مالک رسمی واحد هایی از آن ساختمان می شود .
- مستاجری که با قرارداد رسمی اجاره ، مجاز در ساخت و احداث بنا را دارد .
مفاد قرارداد
به موجب قانون پیش فروش ساختمان ، قرارداد پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی و به صورت رسمی تنظیم شود . اگر چه که در عمل ، این مقرره رعایت نمی شود .
در ماده ی دو قانون مذکور ، مواردی باید در قرارداد ذکر شود ؛ از جمله ی این موارد:
- تعیین مشخصات و اوصاف کامل واحد ساختمانی از قبیل مساحت داشتن پارکینگ و یا انباری و همچنین قرار داشتن واحد در کدام طبقه و شماره واحد .
- ذکر مشخصات فنی و معماری ساختمان که واحد پیش فروش شده در آن احداث خواهد شد مانند کاربری و مساحت کل عرضه و زیر آن و همچنین نما داشتن سیستم گرمایش و سرمایش نوع مصالح مصرفی تعداد طبقات و سایر مواردی که در پروانه ی ساخت و شناسنامه ی فنی هر واحد ذکر شده و یا موثر در قیمت است .
- عوض معامله و تعیین تعداد اقساط و میزان بهای هر قسط
- زمان تحویل واحد پیش فروش شده و تنطیم سند رسمی مالکیت پیش خریدار
- تعهدات پیش فروشنده نسبت به مراجع صادر کننده ی پروانه و ..
- مشخص کردن نحوه ی عمل متعاملین در مورد خسارات و تغیر قیمت و تغیر مشخصات واحد پیش فروش شده و ..
- معرفی و تعیین داوران
مدارک لازم در تنظیم قرارداد در اصفهان
- سند رسمی مالکیت پیش فروشنده و یا سند رسمی اجاره ی مستاجر ، یا قرارداد رسمی سرمایه گذار
- پروانه ی ساخت برای کل ساختمان و هم چنین مشخصات فنی جداگانه برای هر یک از واحد های ساختمان
- بیمه نامه ها در خصوص موارد لازم
- گواهی و تایید مهندس ناظر منوط به پایان عملیات پی ساختمان
- پاسخ استعلامی که از اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک گرفته شده است .
وکیل هر یک از طرفین باید طرفین را به تنظیم قرارداد در دفاتر اسناد رسمی راهنمایی کرده تا حقوق متعاملین به نحو بهتری حفظ شود و هم چنین هر یک از طرفین و یا وکلای آن ها باید دقت لازم را به عمل اورده تا واحد پیش فروش شده ، با تمام جزئیات در قرارداد ذکر شده تا از اختلافات احتمالی در اینده جلوگیری نماید . به طور مثال ، نصب کابینت در خانه و یا تعداد اتاق ها و ..
تخلف پیش فروشنده
در قرار داد باید زمان تحویل و انتقال قطعی ملک به موجب سند رسمی قید شود .
اگر پیش فروشنده ، از تاریخ قید شده در قرار داد تخلف کرده و واحد را در زمان تعیین شده تحویل ندهد ، قانون پیش فروش ساختمان ، ضمانت اجرا هایی را برای این مورد تعیین کرده است .
ممکن است طرفین در ضمن قرارداد ، وجه التزامی در خصوص تخلف از زمان مندرج در قرار داد ، مقرر نموده باشند . اگر وجه التزام تعیین نکرده باشند ، بخ موجب ماده ی ۶ قانون مذکور ، جریمه هایی به علت تاخیر باید بپردازد .
اگر میزان این جرایم از وجه التزام تعیین شده در قرارداد بیشتر باشد ، متخلف ملزم به پرداخت این مبالغ خواهد شد و این امر استثنایی بر رویه ی محاکم در سایر موارد در خصوص وجه التزام تعیین شده در قرار داد است .
اختلاف در مساحت
اگر مساحت واحد پیش فروش شده ، کمتر یا بیش تر از مساحت مقرر شده در قرارداد باشد ، به نحو زیر عمل می شود .
در صورتی که اختلاف مساحت تا ۵ درصد باشد ، برای هیچ یک از طرفین حق فسخ ایجاد نخواهد شد .
به این معنا که اگر به طور مثال ، مساحت مقرر شده در قرارداد ، ۱۰۰ متر باشد و واحد پیش فروش شده ۹۵ متر و یا ۱۰۵ متر درآید ، در این صورت هیچ یک از طرفین قرارداد ، فسخ معامله را نخواهند داشت .
در این صورت ، اگر اختلاف مساحت به صورتی باشد که واحد مقرر دارای مساحتی کمتر از مساحت ذکر شده در قرارداد باشد ، در این جا پیش خریدار باید ما به تفاوت را بر اساس نرخ مندرج در قرارداد از پیش فروشنده دریافت کند و اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر از مساحت ذکر شده در قرارداد باشد در این صورت باید ما به تفاوت را بر اساس نرخ مندرج در قرارداد به پیش فروشنده بپردازد .
اگر اختلاف مساحت ذکر شده در قرارداد و واحد ساختمانی بیش از ۵ درصد باشد ، به طور مثال واحد ساختمانی ۱۵۰ متر و یا ۸۰ متر باشد ، در حالی که مساحت مقرر در قرارداد ۱۰۰ متر است ؛ در این صورت تنها پیش خریدار حق فسخ خواهد داشت و در صورتی که حق فسخ خود را اعمال نماید ، پیش فروشنده باید علاوه بر استرداد مبالغ دریافتی ، خسارات وارد شده را به پیش خریدار بپردازد .
در خصوص خسارات وارده ، اگر طرفین تراضی نمودند ، که مشکلی ایجاد نخواهد شد و هم چنین طرفین می توانند تعیین خسارت را به کارشناس مورد تایید هر دو طرف واگذار کنند .
اگر طرفین توافق ننمودند ، پیش فروشنده باید طبق نظر کارشناس تعیین شده دادگاه ، مبالغ دریافت شده را بر اساس قیمت روز بنا به همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار بپردازد .
اگر پیش خریدار نخواهد حق فسخ خود را اعمال کند ، در حالی که اختلاف مساحت بیش از ۵ درصد است ؛
اگر مساحت واحد ، بیش تر از مساحت مقرر شده در قرارداد باشد ، در این صورت پیش خریدار باید مابه التفاوت را بر اساس نرخ قرارداد به پیش فروشنده بپردازد و اگر مساحت واحد پیش فروش شده کم تر از مساحت تعیین شده در قرارداد باشد ، پیش فروشنده باید ما به التفاوت را بر اساس بهای روز بنا به پیش خریدار پرداخت کند .
اگر احداث یا تکمیل بنا ، متناسب با مفاد قرارداد ، پیشرفت نداشته باشد ، پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به تایید مهندس ناظر ، مبنی بر پیشرفت در عملیات ساختمانی کرده و در این خصوص مهندس ناظر ساختمان ، موظف است در صورت تقاضای هریک از طرفین معامله ، ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه کند .
همانطور که مشاهده می کنید ، در قانون پیش فروش ساختمان ، بنای قانون گذار ما بر حمایت از پیش خریدار قرار گرفته است . به این علت که پیش فروشنده در احداث ساختمان مداخله داشته و به طور معمول اگر تخلف از مفاد قرارداد انجام گیرد ، در راستای اراده پیش فروشنده صورت گرفته است .
بیمه ی خسارات احتمالی
پیش فروشنده در برابر خسارات ناشی از عیوبی که ممکن است در بنای احداث شده و یا تجهیزات آن وجود داشته باشد و یا خساراتی که ممکن است از عدم رعایت ضوابط و مقررات قانونی وارد شود ، مسئول است و باید مسئولیت خود را نسبت به این گونه خسارات بیمه نماید .
اگر خسارات وارد شده بیش از مبلغ پرداختی از جانب بیمه باشد ، در این صورت پیش فروشنده ضامن مابه التفاوت مبلغ پرداخت شده از جانب بیمه و خسارات وارد شده به پیش خریدار و یا اشخاص ثالث خواهد بود .
پرداخت اقساط
در خصوص تعیین نحوه ی پرداخت اقساط و همچنین تعداد اقساط و مبالغ هر قسط طرفین می توانند به هر صورتی که مایل هستند ، توافق و تراضی نمایند
اما در یک مورد متعاملین اختیاری ندارند و آن در خصوص ماده ۱۱ قانون پیش فروش ساختمان است که به موجب آن ، لزوماً باید حداقل ۱۰ درصد بها ی قرارداد ، همزمان با تنظیم سند قطعی انتقال ، وصول شود و متعاملین نمی توانند بر خلاف این امر تراضی کنند .
با توجه به جرایمی که در این خصوص این گونه معاملات رخ می دهد ، مانند کلاهبرداری و انتقال مال غیر و .. توصیه می شود طرفین معامله حتماً برای انعقاد قرارداد به دفاتر رسمی مراجعه کرده و حتی الامکان از حضور یک وکیل در تنظیم قرارداد استفاده کنند تا از خسارات و زیان های احتمالی در آینده و به تبع آن دعاوی مطرح در خصوص قرارداد پیش فروش ، پیش گیری لازم را به عمل آورند .
