اجاره خانه|نکات مهم|بررسی تخصصی

نکاتی مهم در خصوص اجاره خانه:

وب سایت حقوقی یاروکیل به تعریف اجاره خانه+نکات مهم+بررسی تخصصی پرداخته است

ویدیو مقاله اجاره خانه

اجاره خانه همیشه یک موضوع مهم در بین مردم بوده  است و هنوز هم می باشد دولت پس از سال ها متوجه شد که تنها قانون موجر و مستاجر در این خصوص کافی نیست و احتیاج به راه حل دیگری هم میباشد  به همین خاطر در اردیبهشت ماه سال هزار و سیصد و شصت و دو قانون گذار آمد اجاره محل سکونت را تابع قانون مدنی و موافقت طرفین گذاشت.

لازم به بیان است که عاقلانه نمی‌آید که اجاره ها به دو قسمت تقسیم شوند یعنی اجاره های آینده تابع قوانین مدنی و توافق طرفین که موجر و مستاجر است باشد و قراردادهای قبل از آن از حکومت قواعد مزبور خارج بماند مخصوصاً در مقررات قانون قبلی به علت این که  نقصی دارد قواعدی باید آن را کامل کند پس این سوال ذهن را به چالش می کشاند قواعد کامل شده را  در چه مجموعه ای باید پیدا کرد

اجاره خانه
اجاره خانه

در قانون مدنی یا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال هزار و سیصد و پنجاه و شش است بهتر است که احتمال دوم را فراموش کنیم به این خاطر که حکمت به وجود آمدن قانون شصت و دو  تخصیص درست کردن قانون پنجاه و شش است و به وجود آوردن نظام جدید برای اجاره های خانه پس با این منظور باید به قواعد عمومی برگردیم و حکومت قانون مدنی را به نام قاعده بر همه اجاره های محل سکونت قبول کنید بر این اساس آنچه در قواعد عمومی اجاره آمده در این مبحث نیز می آید احتیاج به تکرار ندارد پس الان فقط به قواعد می پردازیم که قانون تازه می باشد و قواعد مدنی را در قسمت مرتبط با اجاره مسکن کامل می کند

موقعیت تبصره در ماده هشت  که منظور به موضوع فسخ و تخلیه توسط موجر است این امکان را  می سازد که این حالت از اجاره ها از نظر قواعد فسخ و تخلیه توسط موجر اجاره املاک تابع قواعد حاکم بر اجاره محل سکنی است   املاک تابع قواعد حاکم بر ای اما عموم وابسته به قید از هر نظر در متن حکم این احتمال را منتفی میکند و بیان میدارد تبصره نادرست است در ضمن قانون گذار قانون روابط موجر مستاجر سال هفتاد و شش را مصوب کرده است که در ادامه مباحث به آن پرداخته ایم این مقاله در خصوص انعقاد و آثار اجاره و همچنین فسخ اجاره میباشد.

معین نمودن مقدار اجاره:

وکیل حقوقی در شیراز در مورد عقد اجاره توضیح داد

در خصوص معین نمودن اجاره بها قانون سال هزار و سیصد و شصت و دو موضوع جدیدی ندارد ولی بر اساس ماده سه همین قانون اجاره بها برای هر محل همان چیزی است که در اجاره نامه آمده و در حالتی که اجاره نامه ای وجود نداشته باشد به قدری است که بین اصحاب موافقت شده و در صورتی که میزان آن لحاظ نشده باشد

دادگاه بر اساس مقررات قضایی برای معین نمودن مقدار اجاره وارد میشود و آن را معین میکند قسمت اولیه ماده امری بدیهی میباشد و نتیجه احترام به مبنای عقد اجرا و همچنین موافقت هر دو طرف بنا بر این گفته در حالتی که اجاره مسکن تابع قانون مدنی و موافقت باشد تصریح آن واجب نمیباشد و تکراری میباشد که باید از این کار دوری کرد اما در قضیه ای که مقدار اجاره معین نباشد دادگاه به حل مشکلی نیاز دارد که دور از قانون آیین دادرسی و همچنین دور از عدالت نباشد قانون سال پنجاه و شش در این خصوص گفته باید با نرخ عادله روز انجام شود.

اجاره خانه
اجاره خانه

تعهد کردن مستاجر به پرداختن اجاره:

باید اشاره کرد که مشخص نمودن تحویل بها اجاره با توافق طرفین است  یعنی این که چه موقعی اجاره پرداخته شود اما در بیشتر موقع اجاره ها در اخر هر ماه پرداخت میگردند و در صورتی که در این باره زمانی پرداخت نگردد ده روز بعد از آن موجر میتواند برای طلب آن اقدام کند لازم به ذکر اسن هر موقع تاریخ خاصی برای اجاره معین نشده باشد همان آخر ماه باید پرداخت گردد  لازم به بیان است برای صادر شدن اجراییه برای اجاره بها دو مهلت ده روزه برای مستاجر وجود دارد اولین مهلت برای امکان درخواست و مراجعه کردن به دفتر از تاریخ معین نمودن تادیه و مهلت دوم برای صادر شدن اجراییه از تاریخ اخطار دفتر اسناد رسمی میباشد.

تعمیر نمودن مورد اجاره:

چنانچه مال الاجاره احتیاج به تعمیراتی داشته باشد این تعمیرات باید توسط موجر که صاحب ملک است انجام شود یعنی تعمیرات کلی به دست مالک باید انجام گیرد غیر از این که در قرارداد اجاره تبصره دیگری در این خصوص ذکر گردد همچنین باید گفت این قضیه برای اجاره های محل کسب و کار هم قابلیت اجرا دارد

به این خاطر که این حالت از تعمیر ها به روابط خصوصی طرفین بیشتر از نظم عمومی مرتبط است در قانون سال هزار و سیصد و پنجاه و شش هم ذکر گردیده در صورتی که تعمیراتی را مستاجر خود انجام دهد مخارج آن حداکثر تا مدت زمان شش ماه اجاره به حساب موجر داده میشود اما همان طور که از ماده یازده قانون سال هزار و سیصد و شصت و دو برداشت میشود مقدار این تعبیر به قدر متعارف مشخص شده و محدود به شش ماه اجاره نمیباشد بر این اساس عادلانه تر میباشد به این خاطر که ممکن است تعمیرات اساسی تر و بیشتر باشد و بیشتر از شش ماه اجاره هزینه داشته باشد.

ویدیو حق فسخ قرارداد

فسخ اجاره خانه:

همان طور که آگاه هستید رابطه حقوقی بین موجر و مستاجر در آخر مدت زمان اجاره منتفی میگردد پس بنا بر این نکته در قانون شصت و دو همان مفهوم مرسوم خود در قانون مدنی را دارد و در خصوص موضوعی است که یکی از طرفین عقد مبتنی بر شرط خیار و یا حکم قانون در مدت زمان اجاره آن را بر هم زند همچنین باید اشاره شد که اثر فسخ هم مرتبط با آینده است غیر از این که سبب خیار از موقع عقد وجود داشته باشد. همان طور که میدانید خیارات از جمله مواردی هستند که در عقود اجازه مسخ قرارداد ها را میدهند و کلمه ی اسقاط کافه خیارات یک کلمه بسیار مهم است در این باره میتوانید به مقاله اسقاط کافه خیارات مراجعه نمایید

اجاره خانه
اجاره خانه

فسخ اجاره توسط مستاجر:

فسخ توسط مستاجر کم تر اتفاق می افتد و او بیشتر سعی دارد رابطه حقوقی خود را محفوظ بدارد غیر از این که انتفاع از عین مورد اجاره امکان داشته باشد ماده شش قانون در خصوص مواقعی که مستاجر مجاز است اجاره را فسخ کند گفته است که از قرار ذیل میباشد:

در حالتی که عین مستاجره با شرایطی که در اجاره نامه آمده برابر نباشد پس آن چیزی که در مورد خیار تخلف از وصف در خصوص اجاره محل کسب و کار گفته شد در اجاره مسکن هم وجود دارد.

در موضوعاتی که بر اساس شرایط اجاره حق فسخ مستاجر وجود داشته باشد این موارد به دو بخش قابل قسم میگردند:

خیاری که بر اساس شرط برای مستاجر وجود آید مثل این که شرط بشود هر موقع در زمان اجاره در محل فرد دیگر مامور خدمت اداری گردد حق فسخ اجاره تا ده روز را دارد.

خیاری که در اثر تخلف کردن از شرایط عقد برای وی فراهم گردد مثل خیاری که موجر بر اساس تعهدی که کرده باید حمام خانه را درست کند اما این کار را انجام نمیدهد.

هر موقع که مورد اجاره به طور کلی و یا قسمتی از آن در حال خرابی باشد به صورتی که سبب نقص انتفاع گردد و دیگر نتوان آن را تعمیر کرد در این جا هم باید تعریفی را که در خصوص خیار عیب گفتیم در اجرای این بند هم به کار بریم در اجرای این بند باید گفت این ماده ناظر به مورد غایب است و نمیشود در این جا فسخ اجاره را وابسته به سه مورد دانست

به طور مثال چنانچه فرد سومی ممانعت از تسلیم عین به مستاجر کند یا مستاجر بعد عقد بفهمد که مغبون شده و یا این که قسمتی از مورد اجاره تلف گردد و مستاجر تمایل به بهره از بقیه آن نداشته باشد میتواند با استفاده از حقی که قانون مدنی بر اساس خیاری داده است اجاره را فسخ نماید هدف قانون گذار در این جا این بوده قواعد اجاره را با فقه امامیه تطابق دهد.

اجاره خانه
اجاره خانه

فسخ اجاره توسط موجر:

بر اساس ماده هشت قانون روابط موجر و مستاجر سال هزار و سیصد و شصت و دو موجر میتواند در مواقع زیر اجاره را فسخ کند و همچنین حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند:

در موقعی که مستاجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را به کلی یا قسمتی از آن به شخص دیگر بسپارد و یا عملا در اختیار و استفاده دیگری جزو افراد زیر کفالت خود سپرده باشد در صورتی که مستاجری حق انتقال به غیر از وی گرفته شده مورد اجاره را به دیگری دهد صاحب ملک اجازه دارد بر اساس خیار تخلف از شرط اجاره را فسخ نماید اما باید اعلام کرد این فسخ به خودی خود برای تخلیه کردن مورد اجاره از متصرف مکفی نمیباشد

بر اساس ماده چهارصد و هشتاد و نه قانون مدنی در موضوعاتی که منافع به دیگری منتقل گردیده است دعوا باید برای طرفیت موجر و مستاجر یعنی هر دو انجام شود و حق در مقابل هر دو به کار گیرد بی شک اجاره دوم باطل میباشد و مالک باید ابطال آن را به همرا فسخ اجاره اولی از دادگاه تقاضا کند اما در حالتی که منافع برای مستاجر میباشد و مباشرت در انتفاع به فرد سایر سپرده شده فقط لازم است که متصرف به دادرسی دعوت گردد تا با ثابت نمودن حق به طرفیت وی دادگاه مجاز باشد حکم تخلیه صدور گرداند.

در حالتی که در اجاره نامه حق فسخ اجاره موقع منتقل نمودن قطعی شرط گردیده باشد این اختیار صورتی از خیار شرط میباشد که موجر به سود خود انجام میدهد تا موقع فروختن ملک از رغبت شخص خریدار کم نگردد البته مهم است که این شرط باید همرا با زمان مدت استفاده از آن باشد

چون بر اساس ماده چهارصد و سک قانون مدنی چنانچه برای خیار شرط مدتی مشخص نگردد هم شرط خیار و هم بیع به صورت باطل میباشد پس در این جا نتیجه میگیریم شرط خیار بدون مدت مشخص شده نه تنها نفوذ حقوقی ندارد بلکه اجاره را هم از اثر می اندازد غیر از این که لحاظ گردد که در مثال ما ابتدای خیار انتقال و پایان آن پایان تمام شدن مدت زمان اجاره میباشد.

اجاره خانه
اجاره خانه

خیارات قانونی در زمینه اجاره خانه:

یکی از موضوعات خاصی که از موجبات فسخ موجر در قانون هزار و سیصد و شصت و دو منتفی گردیده مثالی است که مستاجر موجب تعدی و تفریط میگردد و موجر هم نمیتواند آن را منع کند این حکم خصوصا در موقعی که موجر توانایی ممانعت ندارد قاعده ای عادلانه میباشد به این خاطر که چطوری احتمال دارد از موجری که عین مورد اجاره را خطرناک میبیند توقع داشت که به قرار با مستاجر بی مبالات وفاداری کند؟

قسمتی از موارد تعدی و تفریط را میتوان زیر مجموعه بند ج از ماده هشت دانست به این خاطر که استفاده از مورد اجاره بر عکس منظوری است که در قرارداد آمده است یکی از مثال های مفید در این جا همین تعدی میباشد اما موضوع این بند مواظبت متعارف از مورد اجاره را شامل نمیشود و همچنین این که ضمان مستاجر برای جبران ضرر مکفی نیست چون ممکن است خسارتی پیش آید که جبران آن از توانایی مالی مستاجر دور باشد

پس باید پاک گردیدن این قضیه را که در قوانین عمومی اجاره و قانون مدنی آمده از اشتباهاتی دانست که رویه قضایی مجبور است با آن مقابل شود به خصوص این که نیامدن خیاراتی مثل خیار غبن/ خیار تدلیس/ خیار تفلیس/ خیار تخلف از شرط ماده هشت را از قواعد عمومی اجاره در قانون مدنی دور میسازد که این فرض در ذهن می آید که قانون گذار میخواسته بر اساس غلبه موارد مهم خیار فسخ موجر را نشان دهد نه به این شکل که ماده هشت را مخصوص قانون مدنی بداند این احتمال را موضوع متن ماده پانزده و اهتمام نویسندگان قانون در رغایت کردن شرایط فقهی گسترش میدهد.

در ادامه هجده نکته مهم در خصوص اجاره نگارش میشود:

نکته اول: در عقد اجاره واجب است برای ملک مدت زمانی معین گردد چون غیر از این مدت عرفی به مدت زمان یک سال میباشد و زمان آغاز شدن عقد از زمان منعقد شدن قرارداد اجاره صورت میگیرد.

نکته دوم: لازم نیست که حتما موجر صاحب عین مال باشد ممکن است او مالکیت منافع را دارا باشد و در این حالت میتواند ملک را اجاره دهد غیر از این که در عقد اجاره خلاف آن مشروط شده باشد.

نکته سوم: چنانچه بعد از قرارداد معلوم گردد عین مستاجره عیبی داشته که مهم بوده مستاجر مجاز میباشد در این حالت فسخ را انجام دهد اما اگر مالک عین کاری برای رفع آن نکند و به گونه ای باشد که مستاجر دچار اختلالی نگردد مستاجر اجازه فسخ را ندارد به یاد داشته باشید اگر در اثنای اجاره عین مستاجره موجب عیبی گردد و به گونه ای باشد که مستاجر دچار اختلال گردد مستاجر اجازه دارد قرارداد را فسخ کند.

نکته چهارم: موجر اجازه ندارد در عین مستاجره تغییری شکل دهد که باعث ممانعت از بهره بردن مستاجر گردد و یا ضرری برای او فراهم گردد اما در حالتی که تغییرات باعث اختلالی به مستاجر نشود مستاجر هم اجازه ندارد قرارداد را موجب فسخ نماید.

نکته پنجم: همه مخارجی که برای تعمیرات ملک انجام میشود به دست مالک باید پرداخت شود اما ممکن است در قرارداد میوان خلاف آن را عنوان کرد مثلا هزینه تعمیر کردن آب گرم کن یا پمپ آب.

نکته ششم: در صورتی که مستاجر از حدود استفاده به حد کافی از عین مستاجره خروج کند موجر اجازه دارد حق فسخ را انجام دهد همانند استفاده از آب برای امر صنعتی در خانه.

نکته هفتم: مستاجر ملزم است طبق زمان های مقرر گردیده که در قرارداد لحاظ شده اجاره را پپرداخت کند و از مالک هم رسید تحویل گیرد.

اجاره خانه
اجاره خانه

نکته هشتم: در موقعی که مستاجر از حد متعارف بهره برای عین در قرارداد بیشتر رود مالک اجازه دارد عقد را مورد فسخ قرار دهد مثل وقتی که یک مکان را به منظور آتلیه برای عکاسی اجاره داده اما به جای آن در آن جا سکنی دارد.

نکته نهم: در حالت کلی هم امکان آن وجود دارد عقد اجاره را به طور رسمی انعقاد کرد و همین که میشود به شکل عادی صورت گیرد که به طور معمول در بنگاه های مسکن انجام میشود اما فرض کنید اگر به طور عادی قرارداد را بستید حتما دو نفر شاهد باید قرارداد را امضا گرداند تا مجاز برای استفاده از مزیت های قانونی آن شوند.

نکته دهم: اجاره با فوت طرفین چه مستاجر باشد چه موجر باطل نمیگردد اما در این جا دو استثنا وجود دارد چنانچه موجر فقط در موقع زنده بودن صاحب منفعت باشد با مرگ وی اجاره به صورت باطل میشود یا اگر بهره بردن مستاجر بالمباشره باشد یعنی فقط با مباشرت خود مستاجر باشد با مرگ مستاجر عقد اجاره هم باطل میگردد.

نکته یازدهم: در موقعی که مستاجر عین مستاجره را به اجاره دهد عقد درست میباشد اما چنانچه موجر بر عکس این کار را در قرارداد شرط گذاشته باشد برای موجر حق فسخ فراهم میگردد.

نکته دوازدهم: مستاجر با اطلاع ندادن به موجر یا مالک نمیتواند در عین مستاجره تعمیراتی انجام دهد و در صورتی که این کار را کرد حق پرداختن پول آن توسط مالک را از دست میدهد.

نکته سیزدهم: اگر مستاجر بدون اطلاع دادن و مجوز گرفتن از مالک در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و سازی انجام دهد و یا این که تنها درختی کارد موجر اجازه دارد که آن را منتفی گرداند و اگر بر اثر آن موجب نقصی به بنا انجام شد بر عهده خود مستاجر است.

نکته چهاردهم: در موقعی که مستاجر بعد از تمام شدن زمان عقد از تخلیه نمودن آن ممانعت کند و برای تمدید آن هم کاری نکند باید اجرت المثل دهد .

نکته پانزدهم: هنگامی که مستاجر بعد از تمام شدن عقد از تخلیه عین ممانعت کند باید به وسیله شورا برای تخلیه ملک کمک شود.

نکته شانزدهم: شورای حل اختلاف یا دادگاه باید به وسیله احراز مالکیت موجر درخواست وی را قبول کنند و بعد از این دادگاه تقاضای تخلیه طی مدت زمان سه روز به مستاجر ابلاغ میگردد.

نکته هفدهم: در موقعی که موجر رهنی اخذ کرده است تخلیه وابسته به استرداد آن وجه است و اگر مستاجر در این جا وجه را قبول نکند موجر وظیفه دارد آن را به دادگاه پرداخت کند تا بعد از تخلیه کردن مستاجر به دادگاه مراجعه کند و آن را اخذ نماید.

نکته هجدهم: موقعی که موجر مدعی میشود مستاجر شارژ را پرداخت نمیکند و یا این که ادعا ضرر و زیان  دارد نمیتواند به طور مستقیم از وجه رهن کم کند و باید ابتدا به دادگاه رجوع کند و در خصوص موضوعاتی از شورای حل اختلاف درخواست کند.

نمونه فرم تقاضای تخلیه:

احتراما این جانب علی مسعودی فرزند حسین مقیم شیراز یک دستگا آپارتمان واقع در خیابان زند به پلاک ثبتی صد و هفت بر اساس قرارداد عادی اجاره به تاریخ سه فروردین هزار و سیصد و نود و نه به آقای رضا نامور فرزند محسن  از تاریخ هفت فروردین نود و نه تا هفت فروردین هزار و چهار صد به اجاره داد حال تاریخ تمام شده و مستاجر تخلیه نکرده است درخواست تخلیه آن را دارم کپی حاکم بر سند مالکیت و سند اجاره ضمیمه گردیده است.

اجاره خانه
اجاره خانه

نتیجه گیری اجاره خانه

همان طور که مستحضر هستید اجاره به عقدی گفته میشود که بر اساس آن مستاجر به عنوان مالک و صاحب منفعت های عین مستاجره میشود به فردی که ملکی را اجاره میدهد و صاحب ملک میباشد موجر میگویند و به فردی که ملک را اجاره میکند مستاجر میگویند مستاجر طبق مالی که گفته شده و به موجر پرداخت میکند مجاز میباشد از ملک استفاده نماید باید توجه گردد که عقد اجاره جزو عقود لازم میباشد و بین اصحاب و قایم مقام قانونی آن ها لازم الاتباع میباشد غیر از این مورد که با رضایت طرفین اقاله گردد و یا به خاطر امر قانونی مورد فسخ قرار گیرد

پس همین جا متوجه میشویم که در عقد اجاره اگر طرفین که منظور مستاجر و موجر هستند بمیرند و یا این که دچار جنون گردند موردی برای عقد پیش نمی آید و عقد باطل نمیشود و مثل عقود جایز باعث منحل شدن در این شرایط نمیشود باید اعلام کرد تا موقعی که مدت اجاره پایان پیدا نکرده موجر اجازه ندارد تخلیه عین مستاجره را تقاضا کند و مستاجر هم اجازه ندارد اجاره را فسخ کند بر همین اساس اگر مستاجری برای سه ماه ملکی را اجاره کند اما بعد سه هفته آن را تخلیه کند چنانچه موجر در این قضیه رضایت نداشته باشد یعنی راضی به تمام شدن عقد نباشد باید اجاره تا آخر دو ماه توسط مستاجر پرداخته گردد قانون فقط در دو حالت اجازه میدهد عقد بر هم خورد که یا باید طرفین هر دو موافق باشند و یا این که برای یکی از طرق قانونی حق فسخ فراهم گردد.