وکیل ملکی در بوشهر|مشاوره تلفنی تخصصی و 24 ساعته

وکیل ملکی در بوشهر

وب سایت حقوقی یاروکیل

وکیل در  بوشهر و مشاور حقوقی در بوشهر

(0922-519-24-08)

قبول وکالت در دعاوی

حقوقی

خانواده

کیفری

تصادفات

انقلاب

وکیل املاک بوشهر

این روزها با افزایش معاملات در حوزه مسکن و معاملات و قرارداهای ملکی و با توجه به مشکلات و مسائل پیش آمده در موضوعاتی از قبیل دعاوی اموال غیرمنقول و سایر دعاوی مربوطه، احتیاج به حضور یک وکیل ملکی است تا به صورت قانونی و کاملا تخصصی به بررسی مشکلات ذکر شده بپردازد.

دادگاه مربوط به رسیدگی دعاوی ملکی غیرمنقول، دادگاه شهر محل ملک غیر منقول است.

دعاوی ملکی در بوشهر

وکیل ملکی در بوشهر
وکیل ملکی در بوشهر

دعاوی ملکی از بیشترین و مهم ترین دعاوی حقوقی مطرح شده در دادگاه ها است.

دعاوی ملکی دعاوی هستند که موضوع اصلی آن مرتبط با ملک هستند مثل خانه، زمین، ویلا، آپارتمان که همگی نوعا غیرمنقول محسوب می شوند.

اموال غیرمنقول

بر اساس ماده 12 قانون مدنی ملاک و ضابطه در غیرمنقول بودن مال آن است که نقل وانتقال آن از محلی به محل دیگر، بدون آنکه خرابی یا نقصی در خود مال یا محل آن به وجود آید، ممکن نباشد.

زمین، باغ، خانه که انتقال آنها به محلی دیگرممکن نیست، جزء دسته ی اموال غیرمنقول محسوب می شوند.

انواع دعاوی ملکی

دعاوی ملکی به طور کلی به سه دسته تقسیم می شوند:

دعاوی ملکی حقوقی، دعاوی ملکی کیفری، دعاوی حقوقی ثبتی

بهتر است قبل از مطالعه و توضیح در مورد انواع دعاوی ملکی ، معنا و مفهوم واژه دعوا در مسائل حقوقی را بدانیم.

معنای کلمه دعوا در حقوقی و دعاوی ملکی، به این صورت است که دعوا ادعای شخصی علیه شخص دیگر نسبت به مال و اموال خود است نزد مراجع صالح. به اقامه کننده دعوا مدعی یا خواهان، و به طرف مقابل که خواهان علیه او طرح دعوا کرده است خوانده یا مدعی علیه می گویند.

دعاوی ملکی حقوقی

دعاوی ملکی حقوقی بیشترین پرونده های حوزه ملک و املاک را در دادگاه ها به خود اختصاص می دهند. قانون پیش بینی قبلی نسبت به این دعاوی را داشته و مشخص کرده است که قضات با توجه به این پیش بینی های طرح شده اقدام به قضاوت در مورد این پرونده های ملکی حقوقی انجام می دهد.

دعاوی زیر از جمله دعاوی مطرح شده ی پرونده های ملکی حقوقی در دادگاه ها است:

  1. دعوای خلع ید
  2. دعوای فسخ قراردادها
  3. دعوای الزام به تحویل ملک
  4. دعوای الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی
  5. رعوای رفع تصرف عدوانی
  6. دعوای درخواست مطالبه اجرت المثل
  7. دعوای تجویز انتقال منافع از فرد به فرد دیگر
  8. سایر موارد مطرح شده در این حوزه.

دعاوی ملکی حقوقی به خاطر سهل انگاری و از سر آگاهی و آشنایی با قوانین نیستند و به خاطر عدم آشنایی افراد با قوانین مربوط صورت می گیرد که شامل مجازات هم نمی شود.

دعاوی ملکی کیفری

وکیل ملکی در بوشهر
وکیل ملکی در بوشهر

دعاوی ملکی کیفری مربوط به جرم و ترک فعلی است که در حوزه ملک و املاک اتفاق می افتد. اکثر دعاوی به هدف سودجویی و کلاهبرداری هایی است که به دلیل اهمیت این حوزه برای مردم وجود دارد اتفاق می افتد. در واقع تنها تفاوت دعاوی ملکی کیفری با دعاوی ملکی حقوقی در انجام دادن جرم است که شخص با آگاهی از قانون موجود دست به ارتکاب جرم می زند وبه سهل انگاری فرد مربوط می شود.

دعاوی ملکی کیفری در مسائلی مانند مطرح شده ی زیر وجود دارند:

  1. خرید و فروش و معامله معارض
  2. خیانت در امانت که در زمینه املاک دردسته دعاوی کیفری قرار می گیرد
  3. اقدام به خرد کردن املاک و ارتکاب جرم ورود غیرمجاز به ملک سایرین
  4. کلاهبرداری در حوزه معاملات ملکی و مسکن
  5. فروش غیرقانونی اموال شخص به یک یا چند شخص دیگر
  6. تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون اخذ مجوز از دستگاه های مربوط.

دعاوی حقوقی ثبتی

به طور کلی دعاوی ثبتی حوزه املاک جدای از دعاوی حقوقی موجود دراین حوزه نیست . اما با توجه به اهمیت و افزایش گسترده دعاوی ثبتی این دسته به طور جداگانه در دعاوی ملکی حضور پیدا می کنند. موارد دعاوی حقوقی ثبتی بیشتر برای اثبات مالکیت اسناد افراد بر ملک و املاک خود است.

شایع ترین دعاوی حوزه حقوقی ثبتی موارد زیر است

  1. دعوای ابطال سند رسمی ملک مشاع
  2. دعوای افراز ملک
  3. ابطال شدن سند ریمی به دلایل گوناگون
  4. توقیف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار
  5. ابطال ساز و کار و مراحل ثبتی کمسیون های گوناگون مراجع ثبتی
  6. اجرای ثبت
  7. ابطال سند مالکیت معارض
  8. ابطال نظریه ای که هیئت حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور ارائه کرده است
  9. دعوای ثبت در خصوص ابطال شدن اجرائیه ی ثبتی برای املاک مربوطه

در ذیل برخی از موارد دعاوی ملکی به اختصار توضیح داده شده اند تا آشنایی با موارد در حوزه ملک و املاک نیز صورت بگیرد:

دعوای خلع ید:

خلع ید به معنای سلب اختیار از کسی که در ملک یا اموال غیرمنقول دیگری به صورت غیر قانونی تصرف داشته است؛ مالک اصلی می بایست با ارائه مدارک و مستدلات در دادگاه برعلیه غاصب طرح دعوی کند و آن اموال را به اختیار خود در آورد. یکی ازمهم ترین مسائل برای خلع ید از نظر دادگاه ثابت کردن مالک بر مالکیت ملک خود است.

دعوای خیانت در امانت:

برای اینکه جرم خیانت در امانت اتفاق بیافتد، مال امانت داده شده باید توسط مالک یا متصرف قانونی، به شخص امین سپرده شود که این سپردن مال میتواند به صورت اجاره، رهن،عقد وکالت و… باشد.

مالک با اقامه دعوای خیانت در امانت میتواند نسبت به ملک خود ادعای مالکیت داشته باشد و شخص غاصب که پس از ادامه مدت اجازه ای مالک بر تصرف او در ملکش همچنان به غصب خود ادامه داده است  به عنوان خوانده در دادگاه حضور پیدا می کند.

دعوای افراز ملک:

افراز ملک فقط در اموال غیر منقول امکان پذیر است. زمانی که شرکای یک مال مشترک در صورت عدم تفاهم  و وجود اختلاف نسبت به سهم خود و یکدیگر بخواهند تا تکلیف سهم ملکشان از نظر جغرافیایی نیز به طور کامل مشخص شود، میتوانند با مراجعه به دادگاه و اقامه ی دعوای افراز، ملک خواهان افراز ملک مشترکشان شوند. افراز ملک فقط و فقط در زمینهای مشاعی امکان پذیر است به جهت تقسیم شدن یک ملک بین چند نفر.

نکته قابل توجه در دعاوی افراز ملک این است که پس ازبررسی و افراز ملکی که توسط دادگاه بین مالکان ملک صورت می پذیرد، دیگر شراکتی بین شرکای قبلی ملک وجود نداشته به جهت مشخص شدن سهمشان؛ که این مسئله کاملا بر خلاف تفکیک است زیرا در آنجا پس از تفکیک ملک شراکتی کهاز قبل وجود داشته همچنان پا برجا می ماند.

وکیل ملکی در بوشهر
وکیل ملکی در بوشهر

دعاوی سه گانه تصرف :

دعاوی سه گانه تصرف در خصوص  تصرف مخصوص مال غیر منقول است و فقط در مورد این اموال غیر منقول  صدق میکند. دعوای تصرف عدوانی، دعوای رفع ممانعت و دعوای رفع مزاحمت را دعاوی سه گانه تصرف نام گذاری کرده اند که توضیحاتی در رابطه با هرکدام در زیر آمده است :

دعوای رفع مزاحمت

در دعوای رفع مزاحمت، بر خلاف دعاوی تصرف عدوانی و دعوای رفع ممانعت ، شخص از ملک خود استفاده می کند اما با این مشکل مواجه است که طرف دیگر آسایش او را گرفته و از وی سلب آرامش و آسایش کرده است ؛ به این شکل که مزاحم زندگی فرد می شود. به طور مثال صداهای بلند موسیقی همسایه ، داد و فریاد های همیشگی ، انباشته کردن هر گونه مصالح ساختمانی درب خانه فرد و موارد دیگر در دسته ی دعوای رفع مزاحمت قرار می گیرند… .

دعوای رفع مزاحمت

ماده ۱۵۹ قانون آئین دادرسی مدنی در تعریف این دعوای ممانعت از حق این چنین بیان می دارد که  دعوی ممانعت از حق عبارت است از ، دعوی کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد .

به بیان ساده تر در دعوای رفع مزاحت ، فرد ملک طرف دیگر را تصرف نکرده بلکه مانع استفاده وی از استفاده از ملکش می شود برای مثال با عوض کردن قفل ها اجازه ورود شخص به خانه اش را نمی دهد ،  یا مثلا راه یا آبراه ورود کسی از ملک خودش را ببندد.

دعوای تصرف عدوانی

از دیگر دعاوی سه گانه دعوای تصرف عدوانی است ، در دعوای تصرف عدوانی بحث مالکیت مطرح نیست و فرد مدعی مالکیتی نیست. این دعوا بر خلاف دعوای خلع ید است؛ بلکه فرد مدعی است که سابقا متصرف این ملک بوده و حال شخصی به صورت غیر مجاز و عدوانی ملک را از تصرف وی خارج کرده است. بنابراین در دعوای تصرف عدوانی لازم است که فرد تصرف سابق خود را در دادگاه اثبات کند و همینطور ثابت کند که تصرف خوانده دعوا بعد از تصرف او بوده است که وی به صورت غیر مجاز و عدوانی مال شخص را در تصرف گرفته است . در نتیجه ی طرح دعوای رفع تصرف عدوانی ، دادگاه با احراز تمامی این موارد حکم به رفع تصرف عدوانی ملک شخص  میدهد.

حق ارتفاق :

وکیل ملکی در بوشهر
وکیل ملکی در بوشهر

ماده 93 قانون مدنی در تعریف حق ارتفاق بیان می دارد که ، ارتفاق حقی است برای شخصی در ملک دیگری. در واقع حق ارتفاق عبارت است از حقی که شخصی در ملک دیگری ، برای کمال استفاده از ملک خود ، را دارد. از جمله موارد حق ارتفاق مانند حق عبور ، حق مجری ، حق ناودان ، حق داشتن در و پنجره مشرف به ملک همسایه ، حق شرب و….

حق انتفاع :

حق ارتفاق با قرارداد ایجاد می شود. حق ارتفاق معمولا از تجزیه حق مالکیت شخص نسبت به ملک خود به وجود می آید. به این صورت که مالک قسمتی از حقوق خود را که لازمه ی مالکیت است و شخص در آن مالکیت دارد به دیگری واگذاری می کند که به او منتفع می گوییم ؛ بنابراین برای برقراری حق انتفاع باید قراردادی بین مالک و منتفع منقعد شود که شزایط صحت قرارداد در برقراری آن باید رعایت شود و لازم است.

از جمله ی این شرایط صحت قرارداد این است که طرفین قرارداد باید قصد و رضایت داشته باشند ، عاقل بالغ و رشید باشند ، باید موضوع قرارداد یعنی نوع انتفاع معین شود و کمیت و کیفیت آن نیز معلوم و جهت معامله در صورتی که در قرارداد ذکر شده باشد ، ازمشروعیت برخوردار باشد.

تفاوت حق انتفاع و حق ارتفاع

اولین فرق موجود این است که حق ارتفاق برای کمال استفاده شخص از ملک و تابع آن است. و حق انتفاع مستقیما برای استفاده منتغع ایجاد می شود که حقی کاملا مستقل است و میتوان آن را جداگانه به دیگری انتقال داد.

دومین فرق موجود بین حق انتفاع و حق ارتفاق این است که ، حق ارتفاق به مال غیر منقول دارد ولی حق انتفاع ممکن است اختصاص به ماله منقول و یا مال غیر منقول داشته باشد.

سومین فرق در بیان این دو حق این است که حق ارتفاق اصولا دائمی است ؛ حق انتفاع جز در مورد حبس مؤبد و وقف ، موقت است.