حق کسب و پیشه و سرقفلی|تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی|سقوط حق کسب و پیشه

حق کسب و پیشه و سرقفلی چیست؟

وب سایت حقوقی یاروکیل به معرفی و بررسی تخصصی حق کسب و پیشه و سرقفلی چیست؟ و نکات مهم حق کسب و پیشه و سرقفلی پرداخته تا به بهترین نحو شما را از حق و حقوقتان آگاه سازد.

مقدمه حق کسب و پیشه و سرقفلی

حق کسب و پیشه و سرقفلی
حق کسب و پیشه و سرقفلی

در شرایطی که مستاجر یک ملک تجاری در مدت سال ها فعالیت آن را به سبب کسب ، پیشه ویژه‌ای دایر کرده باشد قادر است به خاطر این تلاش خود حق کسب و پیشه را تقاضا نماید . حق کسب و پیشه از دسته دعاوی ملکی است و با در اختیار داشتن یک وکیل ملکی شخص می تواند حقوق قانونی خود را در این زمینه مطالبه کند.

مفهوم حق کسب و پیشه

به شکل کلی حق کسب و پیشه به مفهوم شهرت تجاری و توانایی جذب مشتری به وسیله  ی مستاجر  یک ملک تجاری در طی مدت زمان کسب و پیشه و تجارت در آن محل تجاری می باشد. مثلاً در شرایطی که مستاجری یک مغازه ی خالی و بدون فعالیت تجاری را به مدت دو تا سه سال اجاره کند و طی این مدت با تبدیل این مغازه به یک اغذیه فروشی معروف یا یک فروشگاه برند سبب شود تا ارزش خاصی به آن مغازه افزوده گردد حق کسب و پیشه را دریافت می کند.

در این مورد شاید چنین برداشت شود که مستاجر دارای این حق می باشد که تا بعد از چند سال فعالیت تجاری در یک مکان ویژه و ایجاد ارزش افزوده تجاری برای آن محل حقی را با موضوع حق کسب و پیشه در محل از مالک تقاضا نماید. سوال آن است که حق کسب و پیشه به چه شیوه امکان مطالبه دارد؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ تصویب شد، حق مستقلی به نام حق کسب و پیشه در این قانون در نظر گرفته شده است.

نکته‌ای که باید یاد آوری کرد آن که این حق به مرور زمان و با دریافت شهرت و اعتبار تجاری و نیز اخذ مشتری در یک مکان ویژه ی تجاری برای مستاجر به وجود می‌آید. در واقع حق کسب و پیشه بر اثر اجاره ی ملک تجاری به شکل خود به خود برای مستاجر به وجود نمی آید و این تلاش مستاجر به منظور کسب شهرت و جذب مشتری می باشد که در طول زمان به وجود می آید.  این نکته را هم باید افزود که حق کسب و پیشه اندازه معین و از پیش تعیین شده نخواهد داشت. با این وجود چنان چه در قرارداد اجاره حق واگذاری مورد اجاره به دیگری و مستاجر اعطا شده باشد، مستاجر قادر است بر اساس یک سند رسمی مکان تجاری را به مستاجر دیگر به اجاره در بیاورد و در برابر این واگذاری حق کسب و پیشه ی خود را درخواست کند. اما چنان چه در قرارداد اجاره حق واگذاری مورد اجاره به شخص دیگر در نظر گرفته نشده است و مالک تمایل داشته باشد ملک را تخلیه کند در این خصوص در خاتمه ی قرارداد باید مبلغی را با موضوع حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر بپردازد .

حق کسب و پیشه و سرقفلی
حق کسب و پیشه و سرقفلی

از طرف دیگر باید به این نکته دقت داشت که درخواست حق کسب پیشه بر طبق قانون در سال ۵۶ رسمی شده است. در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ اشاره‌ای به حق کسب و پیشه نشده و فقط آن چه می‌توان از ماده ی مقرر برداشت نمود آن است  که آن چه انتقال آن هم دارای مجوز شناخته شده است حق سرقفلی می باشد

تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی

روابط میان موجر و مستاجر از دسته موضوعاتی می باشد که در گذشته همواره در موضوع اجاره ی محل کسب و کار با پیدایش موضوع سرقفلی و همچنین موضوع حق کسب و پیشه  نسبت به گذشته گسترده تر شده و اختلافات را بیشتر کرده است. به اضافه اکثریت مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه را با هم برابر می شناختند. اما در واقع از نظر حقوقی و قانونی مفاهیم مستقلی به شمار می روند. سرقفلی در اصطلاح، حقوقی تلقی می شود که فقط در روابط موجر و مستاجر به وجود می آید.

به بیان دیگر سرقفلی پولی می باشد که در آغاز قرارداد اجاره به هر جهت به وسیله ی مالک از مستاجر دریافت می شود . به علاوه در شرایطی که در آغاز عقد اجاره مالک مبلغی را به عنوان سرقفلی درخواست و دریافت نموده باشد، مستاجر هم این حق را خواهد داشت که در صورت واگذاری ملک تجاری به مستاجر دیگر یا در خاتمه ی مدت عقد این مبلغ را به نرخ روز از صاحب ملک اخذ کند . اما حق کسب و پیشه دارای مبلغ مشخصی نمی باشد و در همان آغاز عقد مقدار آن تعیین نشده است.

مضاف بر این سرقفلی در قالب یک حق مالی امکان توقیف از طرف طلبکار یا مراجع قانونی را خواهد داشت. در صورتی که حق کسب و پیشه دارای این عنصر نیست و محاسبه ی آن در صورت استحقاق فقط با نظر کارشناس رسمی و رای دادگاه انجام می شود. این را هم باید اضافه کرد که حق کسب و پیشه فقط اختصاص به همان مستاجری دارد که در ملک قرار داشته و امکان انتقال به دیگری را ندارد.

سقوط حق کسب و پیشه

حق کسب و پیشه و سرقفلی
حق کسب و پیشه و سرقفلی

شاید این پرسش به ذهن بیاید که آیا این امکان وجود دارد که در اجاره نامه این شرط را مندرج کرد که مستاجر حق دریافت حق کسب و پیشه را در زمان تخلیه ملک تجاری در اختیار نداشته باشد یا خیر. در جواب به این پرسش باید اشاره داشت چنان چه موضوع در مورد مکان تجاری باشد که شامل قانون ۱۳۵۶ شود، پاسخ این پرسش منفی خواهد بود .

چون حق کسب و پیشه و تجارت حقی می باشد که با تخلیه ی محل کسب به مستاجر واگذار می‌شود و این حق پیش از آن که به وجود بیاید امکان سقوط را ندارد و به منظور آشکار شدن آن بر عکس حق سرقفلی، الزامی به پرداخت مبلغی به مالک نیست و چنان چه مکانی برای کسب و تجارت به اجاره در بیاید و مستاجر هنگام تنظیم عقد مبلغی به مالک پرداخت نکرده باشد یا در قرارداد اجاره تعهد کند که در هنگام تخلیه حق اخذ کسب و پیشه را نخواهد داشت، این شرط بدون اثر است. بنابراین اگر موجر به منظور تخلیه مستاجر به دادگاه رجوع نماید، دادگاه در هنگام صدور حکم تخلیه، برای پرداخت، حق کسب و پیشه را نیز صادر می کند.

حق کسب و پیشه در مکان های مختلف

با توجه به این که بانک ها و موسساتی مثل بانک ها مالیات تجاری مثل افتتاح حساب و عملیات برواتی و گشایش اعتبار و غیره را انجام می‌دهند و شغل آن ها تجاری می باشد حق  دریافت کسب و پیشه را دارند. به علاوه دفاتر وکالت اسناد رسمی و مطب پزشکان و غرفه های قرار گرفته در ترمینال های مسافربری از دسته اماکن تجاری تلقی نمی شوند و شامل قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ به تصویب رسیده است نیستند. پس حقوق استیجاری و کسب و پیشه برای مستاجر و تصرف آن ها به وجود نمی‌آید. در پاسخ به این سوال که آیا داروخانه ها هم شامل  قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ می شوند یا خیر؟. اختلاف نظرهایی برقرار است.

دسته ای بر این باورند که چنان چه داروخانه بیرون از بیمارستان باشند و اشخاص عادی هم قادر شوند از داروخانه خرید کنند با وجود بقیه ی شرایط، از  قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ پیروی خواهند کرد. اما اگر داروخانه در داخل بیمارستان باشد و فروش دارو فقط محدود به بیمارستان شود، بخشی از بیمارستان تلقی می‌شود و بیرون از قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ تلقی شده و حق کسب و پیشه را شامل می شود.

حق کسب و پیشه و سرقفلی
حق کسب و پیشه و سرقفلی

در مورد مدارس غیرانتفاعی باید گفت فعالیت های مدارس غیر انتفاعی دارای وجه ی تجاری سودآوری به معنای ویژه کلمه نمی باشند. به همین سبب از مقررات روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ پیروی نکرده و به جای آن از قوانین راجع به اماکن مسکونی و شرایط درج شده در قرارداد پیروی می کنند. با این وجود در مورد مهدکودک های خصوصی دسته ای از اشخاص بر این باورند که به دلیل آن که در برابر خدمات انجام شده برای کودکان ماهانه مبالغی از پدر و مادر آن ها اخذ می‌شود پس از محل کسب درآمد مستاجر تلقی خواهند شد و به همین سبب مهدکودک ها شامل قانون مذکور قرار می گیرند و در هر حال در این خصوص اختلاف نظرهایی وجود دارد.

در مورد دفاتر ترجمه ی رسمی عموماً در این نهادها در مقابل دریافت مبلغی خدماتی به مشتریان ارائه می گردد و از این نظر شامل قوانین سال ۱۳۵۶ می شود. بنابراین محل کسب و پیشه تلقی خواهند شد و حق کسب و پیشه را شامل می شوند.